‘ZEB 인증’ 의무화…공사비 상승압력에 분양가 인상 불가피

1000㎡ 이상, 30가구 이상…ZEB 5단계 설계 인증 의무화

이달 말 제도 시행 앞서 건설업계 기술개발 ‘활발’

3.3㎡당 추가 공사비 300만원 추산…분양가 상승 직결

이달부터 제로에너지건축물(ZEB) 인증제가 의무 시행됨에 따라 공사비 상승 압력도 거세질 전망이다.ⓒ뉴시스

이달부터 제로에너지건축물(ZEB) 인증제가 의무 시행됨에 따라 공사비 상승 압력도 거세질 전망이다.

새 정부 출범과 함께 건설사들이 올 들어 미뤄온 분양을 속속 재개할 것으로 예상되는 가운데 분양가 추가 인상에 따른 수요자 부담 가중이 불가피해 보인다.

3일 국토교통부 등에 따르면 이달 말부터 1000㎡ 이상 민간 건축물과 30가구 이상 민간 공동주택은 ZEB 5등급 수준의 설계 인증을 의무적으로 받아야 한다. 건설사들은 10~13% 수준의 에너지 자립률을 충족해야 한다.

ZEB는 건축물에 필요한 에너지 사용을 최소화하고 신재생에너지 등을 활용헤 에너지 자립률을 끌어올려 결과적으로 에너지 사용량을 ‘제로’(0)로 만드는 건축물을 지향한다. 에너지 자립률에 따라 1등급(100%)에서 5등급(20~40% 미만)으로 나뉘며 공공주택은 지난 2023년부터 ZEB 5등급 인증이 의무화된 바 있다.

민간 부담이 가중될 것을 고려해 정부는 우선 민간 건축물의 경우 ZEB 5단계 인증 대신 ZEB 5단계 수준의 설계 기준을 갖추도록 했다.

이번 제도 시행에 앞서 건설업계에선 친환경 에너지 관련 기술개발에 집중했다.

현대건설은 ‘에너지 자립형 아파트’ 기술 상용화를 준비 중이다. ‘힐스테이트 레이크 송도 1차’는 다양한 친환경 에너지 기술을 접목해 국내 첫 고층형 제로에너지 공동주택 인증을 받기도 했다. 건물 외피 단열, 기밀 기능 강화, 태양광 설비 등을 갖추고 인공지능(AI) 기반 스마트 건물에너지관리시스템도 갖췄다.

GS건설은 태양광 발전, 에너지저장장치(ESS), AI 기반 에너지 관리 기술 등 친환경 기술 개발에 공을 들이고 있다. 기존 대비 30~50% 수준의 불필요한 에너지 소모를 줄이고 전기료 절감 및 탄소배출 감소 등이 가능한 에너지 절약형 조명을 자체 개발한 상태다.

DL이앤씨도 대전 건축환경연구센터에서 신재생에너지 활용, 단열, 냉난방 공조 등 에너지 자립도 및 효율을 높일 수 있는 기술을 연구 개발하고 있다.

포스코이앤씨는 가구당 에너지 소비를 약 25~35%가량 절감하고 자립률을 2배 이상 높일 수 있는 제로에너지 공동주택 설계·시공 가이드라인을 마련했다. 단열 및 창호 성능 개선과 태양광 설비 최적화도 진행 중이다.

업계의 이러한 노력으로 중장기적으론 공동 주택의 에너지 자립 및 탄소절감 효과가 기존보다 배가될 전망이다. 다만 관련 기준을 충족하기 위해선 고성능 단열재 및 고효율 창호, 태양광 설비 등이 필요해 공사비 상승이 불가피하다.

정부는 전용 84㎡ 기준 건설비용이 약 130만원 오르며 연간 에너지 비용 22만원씩 절감하면 6년 뒤 추가 공사비를 모두 회수할 것으로 추산한다. 하지만 업계에선 추가 공사비만 300만원을 웃돌 것으로 내다본다.

공사비 인상은 분양가 상승과 직결된다. 부동산R114에 따르면 최근 10년 간(2015~2024년) 민간 분양 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 988만원에서 2066만원으로 2배 이상 올랐다.

건자재 가격과 인건비 상승으로 이미 수익성이 악화한 상태에서 ZEB 인증까지 의무화하면 당장 초기 건설 투자비용 상승에 따른 분양가 추가 인상이 예상된다.

장선영 부동산R114 책임연구원은 “6월 이후 ZEB 5단계 설계 기준을 맞추기 위해 추가적으로 친환경 설비와 자재, 기술 등이 적용될 예정”이라며 “여기에 9월에는 분양가 산정의 근간이 되는 국토부 기본형 건축비가 발표되는데 공사비 인상 건설현장 안전비용 증가 등으로 이 역시 상승할 가능성이 크다”고 설명했다.

이어 “정치적 불확실성이 개선되면 올해 분양을 미뤄온 단지들이 본격적으로 분양 기지개를 펼 것으로 예상된다”며 “문제는 여러 가지가 분양가 우상향 분위기를 더욱 자극하고 있어서 소비자와 공급자 모두 가격 부담 심화를 피하기 힘들어 보인다”고 덧붙였다.