대출 규제 강화에 수도권 외곽 ‘찬바람’…양극화 심화되나

하반기 수도권에 스트레스 DSR 3단계 적용

강남3구 등 상급지 영향 미미…노·도·강 직격탄

지방은 대출 규제 피해가…연말까지 유예

미분양 속출하는 평택도 대출 규제 영향권

올해 하반기부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 적용으로 대출 규제가 강화되면서 수도권 내에서도 상급지와 외곽지역 간 양극화 현상이 더욱 심화될 것으로 보인다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

올해 하반기부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 적용으로 대출 규제가 강화되면서 수도권 내에서도 상급지와 외곽지역 간 양극화 현상이 더욱 심화될 것으로 보인다.

22일 부동산업계에 따르면 스트레스 DSR 3단계로 적용으로 인한 수도권 중심 규제 강화로 대출 한도가 줄어들 것으로 예상되면서 상대적으로 자금력이 약한 실수요자가 몰리는 외곽지역부터 영향이 가시화될 것이라는 분석이다.

스트레스 DSR은 대출 금리에 스트레스 금리를 더해 대출 한도를 산정하는 것으로 높으면 높을수록 대출 한도가 줄어들게 된다. 올해 7월부터 가계대출 관리를 위해 스트레스 DSR 3단계 규제가 시행되면서 수도권에서 주택담보대출(주담대)과 신용대출 등에 스트레스 금리가 1.50%로 상향 조정된다.

이와 관련해 수도권 부동산 시장에서는 강남3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등 상급지는 자금력 있는 수요자들이 몰리는 만큼 대출 한도 축소에 대한 영향이 제한적일 것이라는 분석이 나온다.

반면 주택 가격이 상대적으로 낮고 자금력이 약한 실수요자들이 찾는 노도강(노원·도봉·강북구)와 금관구(금천·관악·구로구) 등은 대출 여력에 따라 주택 가격이 하락하거나 거래량이 줄어드는 현상이 즉각적으로 나타날 수 있다는 전망이 나온다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 팀장은 “강남3구 용산 마포 성동 등 주요 지역은 이미 자산 여력이 있는 계층이 중심인 ‘똘똘한 한 채 보유 시장’으로 재편된 상황”이라며 “이러한 지역은 대출에 대한 의존도가 낮고 자금 조달 여력이 크기 때문에 스트레스 DSR 확대 영향을 크게 받지 않을 가능성이 높다”고 내다봤다.

이어 “그러나 서울 외곽 지역은 대체적으로 대출 의존도가 높은 곳들이기 때문에 한도가 축소되면 거래량이 감소할 수밖에 없다”며 “물론 중장기적으로는 공급 부족 등 집값을 자극할 수 있는 변수가 작용할 수 있다”고 진단했다.

특히 지방뿐만 아니라 수도권도 지역별로 미분양 그늘이 짙어지고 있다는 점도 수도권 내 양극화를 부추기는 요소로 꼽힌다.

국토교통부에 따르면 지난 3월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만8920가구로 집계됐다. 지역별 현황을 살펴보면 경기가 1만3527가구로 전국에서 가장 많은 미분양 주택을 보유하고 있다.

특히 경기도 내에서도 미분양 관리지역으로 선정된 평택시의 미분양 주택 수는 5281가구, 이천시는 1610가구에 이른다. 양주시 역시 한 달 새 1036가구의 미분양 주택이 급증하며 1837가구를 기록하기도 했다.

다만 이들 지역은 수도권에 포함돼 있다는 이유로 서울 등과 똑같은 대출 규제로 묶였다.

지방의 경우 부동산 경기 침체 등을 이유로 주담대에 대해 올해 말까지 스트레스 DSR 2단계 수준인 0.75%를 유지하기로 했는데 경기 외곽 지역은 이 같은 유예 조치를 피해간 것이다.

심형석 우대빵연구소 소장(美IAU 교수)는 “금융권에서 대출 금리를 산정할 때 세부 지역별로 스트레스 금리 등을 현실적으로 달리 적용하기 어려운 부분이 있다”며 “정부 입장에선 수도권 외곽은 지방에 비해 시간이 지나면 미분양 문제가 해소될 수 있다고 판단한 거 같다”고 설명했다.

이어 “가계대출 규모가 크기 때문에 지방도 연말이면 규제를 강화할 수도 있을 것”이라고 예상했다.