시장 침체에도 분양가↑…'고덕강일' 사전청약 흥행할까

올 들어 민간 분양가 3000만원선 회복

尹정부 첫 사전청약…가격 경쟁력 작용 '흥행'

"고덕강일 3단지, 시세차익 적지만 실거주 메리트"

분양시장 침체에도 분양가가 지속 오름세를 나타내면서 민간 아파트 미분양 우려가 더 커지고 있다.ⓒ데일리안 김민호 기자

분양시장 침체에도 분양가가 지속 오름세를 나타내면서 민간 아파트 미분양 우려가 더 커지고 있다.

반면 윤석열 정부가 처음 공급하는 공공분양주택은 저렴한 가격이 경쟁력으로 작용하며 수요자들의 관심이 집중됐다. 특히 금번 공급물량 중 유일하게 서울, 준강남 입지를 갖춘 '고덕강일 3단지'가 이달 말 사전청약에 돌입하는 가운데 흥행을 거둘 수 있을지 관심이 쏠린다.

17일 HUG에 따르면 지난 1월 말 기준 서울 민간 아파트 3.3㎡당 평균 분양가격은 3063만원이다. 한 달 전보다 2.86% 올랐다.

지난해 5월(2822만원) 평당 2000만원대로 떨어진 후 12월까지 줄곧 3000만원을 밑돌다가 올해 들어 다시 오른 것이다. 기본형 건축비, 자잿값, 인건비 등이 일제히 오르면서 분양시장 침체 분위기에도 불구하고 가격 상승 압력은 커진 셈이다.

분양가가 앞으로도 지속 상승세를 나타낼 것으로 점쳐지면서 정부의 공공분양주택으로 수요자들의 발길이 옮겨갔다. 민간의 미분양 물량이 7만가구에 육박하는 상황에서 상대적으로 저렴한 분양가와 서울에 인접한 입지조건 등이 경쟁력으로 작용한 모습이다.

국토교통부에 따르면 앞서 고양창릉, 양정역세권, 남양주진접2 1381가구에 대한 특별공급 사전청약을 진행한 결과, 1만5535명이 접수했다. 세 단지의 특별공급 평균 청약경쟁률은 11.1대 1이다.

청년 특별공급의 경우 고양창릉은 52.5대 1, 양정역세권은 11.3대 1을 기록했다. 직방에 따르면 이달 전국 1순위 청약 경쟁률은 0.3대 1에 그친다.

이들 지구 특별공급 사전청약이 인기를 끌면서 고덕강일 3단지 청약 흥행 여부에도 관심이 쏠린다. 금번 공급단지 중 유일한 서울 물량인 데다 준강남권 입지를 갖췄단 평가에서다.

서울 강동구 강일동 소재 이곳 단지는 모든 물량이 전용 59㎡ '나눔형'(이익공유형)으로 공급된다. 나눔형은 토지임대부 방식으로 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 형태다. 5년 의무거주 기간이 지난 뒤 공공에 환매하면 시세차익의 70%를 가져갈 수 있다.

분양가의 많은 비중을 차지하는 토지 가격이 제외돼 일명 '반값 아파트'로 불린다. 대신 다달이 토지임대료를 부담해야 한다. 분양가는 3억5537만원, 월 임대료는 40만원으로 추정된다.

분양을 받더라도 토지에 대한 소유권은 행사할 수 없는 데다 매월 토지임대료를 내야 해 사실상 '월세'나 다름없단 평가도 적지 않다.

전문가들은 최근 월세가격이 크게 뛴 데다 서울이라는 입지적 강점이 작용해 청약 흥행에 성공할 가능성이 크다고 내다본다. 다만 시세차익을 온전히 챙길 수 없어 실수요 외 투자수요 등 가수요가 붙긴 어려울 거란 관측이다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "민간 분양보다 가격이 저렴해 내 집 마련을 하고자 하는 실수요자들이 많은 관심을 기울일 것"이라며 "어느 정도 높은 청약 경쟁률을 기록할 것으로 예측된다"고 설명했다.

또 다른 부동산 전문가는 "서울에서 3억5000만원대, 월 40만원이면 가격적인 메리트는 상당하다"면서도 "아직 집은 단순히 거주목적이 아니라 자산이라는 인식이 강하다. 민간 대비 시세차익을 남기기 어려운 만큼 투자 목적을 가진 수요자들의 관심은 덜할 것"이라고 진단했다.