8월 전세대란, 잠잠해진 집값 과열 뇌관 되나

계약갱신 종료 매물, 인상폭 제한 없어 집주인 '자유'

엇갈리는 전망 "금리 탓 영향 적을 것" vs "결국 매수로"

임대차법 도입 2년을 맞는 오는 8월 전세계약갱신청구권이 소진된 매물이 시장에 풀린다. ⓒ데일리안

임대차법 도입 2년을 맞는 오는 8월 전세계약갱신청구권이 소진된 매물이 시장에 풀린다. 이 매물들은 인상률 상한선(5%)이 적용되지 않으며, 집주인이 제한없이 자유롭게 금액대를 정할 수 있다.

시장에서 우려하는 것은 이 부분이다. 4년 치 보증금 한꺼번에 올린 가격에 전셋값이 형성되면서, 전세대란이 발생할 수 있다는 것이다.

하지만 더 큰 문제는 전셋값이 매매가격을 과열시킬 수 있다는 점이다. 전셋값은 매맷값에 영향을 주는 것이 일반적인데, 전세대란 탓 겨우 잠잠해진 집값이 다시 출렁일 수 있다는 것이다.

일례로 지난 2020년 임대차법 시행 이후 뛰기 시작한 전셋값은 매매가를 밀어 올렸다. 당시 '전셋값 상승→매매가 상승' 악순환이 이어지면서, 시장은 유례없는 상승세를 기록했다.

26일 부동산 업계에 따르면 오는 8월 임대차법 도입이 2년이 되는 해로 갱신청구권을 사용한 임차인들의 계약이 종료된다. 계약갱신계약이 끝난 전세는 신규 전세로 바뀌기 때문에 전·월세 상한제에 따른 보증금 ‘5% 룰’을 적용받지 않는다. 그간 4년 치 보증금 한꺼번에 올리면서 '전세대란'이 발생할 것으로 전망된다.

이를 두고는 의견이 엇갈리지만, 그간 벌어진 가격 탓에 전셋값이 상향 평준화되는 것은 기정사실이다.

부동산R114에 의하면 2020년 7월 말 전월세상한제, 계약갱신청구권 등의 임대차법 시행 이후 전셋값 누적 변동률을 조사한 결과 전국 평균 27.69% 상승했다. 결국 이번 계약 때는 그동안의 상승분 만큼은 오른 가격에 도장을 찍는다고 봐야 한다.

문제는 전셋값 상승은 임대차 시장의 불안 만으로 끝나진 않는다는 점이다. 매매가격도 덩달아 오른다. 지난 2020년 임대차법 시행 이후 전셋값이 오르면서 매맷값이 크게 올랐다. 임대차 수요들이 매수 시장으로 몰렸고, 전셋값과 매매가의 간극에 집주인들이 호가를 올렸다.

다만 전문가들은 이번 만큼은 시장이 달리 움직일 것으로 예상한다. 전셋값이 오르더라도 금리인상 등 외부요인 탓에 매매가가 크게 오르기 어렵다는 의견이다.

서정렬 영산대 부동산대학원장은 "일반적으로 봤을 땐 8월 계약갱신이 끝난 매물이 풀리게 되면 매매가가 올라가야 한다. 전셋값과 매매가의 간극을 좁혀야 하기 때문"이라며 "하지만 이번에는 양상이 다를 것으로 보인다. 금리인상이 계속되고 있어, 매수수요가 크게 위축된 만큼 높은 가격에 매물을 내놓긴 힘들다"고 설명했다

송승현 도시와경제 대표도 "신규 계약을 하게 되면 가격이 오를 것이란 불안감이 있는 것은 사실"이라면서도 "재작년 임대차법이 등장했던 시기와는 시장 자체가 다르다. 특히 급등하는 금리가 매매수요를 옥죄는 만큼 전셋값이 올랐다고, 매매가가 크게 오를 것이라고 보긴 어렵다"고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "전셋값이 매매가를 활성화 시킨다는 것은 맞는 말이지만 지금은 대출이 어렵고 기준금리도 상승 시기다. 임대차 수요가 매매수요로 돌아설 가능성은 낮다고 봐야 한다"고 했다.

반면 다른 의견도 나온다. 과도한 전셋값 상승은 매매수요를 자극할 수 밖에 없다는 이유에서다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "임대차법이 처음 나왔을 당시와는 상황이 다르지만 전셋값이 오르면 매매가가 오를 수밖에 없다"며 "임대차법 도입 당시처럼 매매가가 크게 오를 것이라 보긴 어렵다. 하지만 전셋값 상승으로 인해 임대차 수요가 매매로 돌아설 수 밖에 없고, 집주인들은 전셋값과 매매가의 간극을 메우려고 하면서 집값이 오를 것"이라고 강조했다.