“후분양도 상한제 적용받는데”…그럼에도 추진하려는 이유

둔촌주공, 후분양 추진…“HUG 규제보다 상한제가 나을 것”

공시지가‧기본형건축비 매년 인상…3년후 부동산정책 변동 가능성도

서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사현장 모습.ⓒ뉴시스

주택도시보증공사(HUG)와 분양가에 대한 이견을 좁히지 못 하고 표류 중인 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 후분양으로 돌아서는 분위기다. 하지만 현재 상황에서는 후분양으로 선회한다 해도 분양가상한제를 피할 순 없을 것으로 보인다.

그럼에도 조합에서 후분양을 고민하는 이유는 정부에서 지속 추진 중인 공시지가 인상과 향후 정권교체에 따른 부동산 정책의 변동 가능성 등 때문이라는 게 전문가들의 분석이다. 조합은 이달 중 후분양에 따른 수익성 시뮬레이션 결과를 공개할 예정이다.

9일 관련 업계에 따르면 둔촌주공 재건축 조합은 HUG와 분양가 협상이 쉽지 않을 것으로 예상되자 후분양으로 가닥을 잡아가고 있다. 조합은 3.3㎡당 3550만원, HUG는 3.3㎡당 2950만원의 분양가를 고수하는 중이다.

아직 공개되진 않았지만 조합 측은 최근 분양가상한제와 후분양에 따른 사업성 시뮬레이션을 진행한 것으로 알려졌다.

조합이 후분양으로 재건축 사업을 추진한다고 해도, 분양가상한제 적용은 불가피하다는 문제가 남는다. HUG 관계자는 “HUG 고분양가 제한을 피해 후분양을 한다고 해도 분양가상한제를 받게 된다”며 “그런데도 후분양이 낫다는 건 막연한 생각이다”고 말했다.

그러나 전문가들 사이에선 현재 HUG에서 주장하는 3.3㎡당 2950만원에 분양하는 것 보다는 후분양을 택하는 게 수익성이 낫다는 분석이 나온다.

분양가 상한제는 공시지가를 바탕으로 기본형 건축비를 더해 분양가를 산정하는 방식이다.

공시지가의 경우 계속 인상되는 분위기로, 올해 하반기엔 정부가 공시가격 로드맵을 발표하면 본격적인 현실화율 제고가 이뤄질 예정이다. 또 재료비와 노무비 등이 포함되는 기본형 건축비는 매년 3월과 9월 두 차례씩 인상되는 중이다.

게다가 문재인 대통령 임기가 2년여 남은 상황에서, 향후 정권 교체에 따른 부동산 정책의 변동 가능성 등도 변수로 제기되고 있다.

두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 “단지 규모에 따라 달라지겠지만 대단지의 경우엔 후분양을 할 경우 3년 정도 걸린다”며 “분양가상한제를 적용 받더라도 매년 공시지가와 기본형 건축비가 인상되고 있고, 주변 시세 인상분도 일부 반영이 된다면 선분양보단 분양가격이 높게 책정될 가능성이 있다”고 설명했다.

이어 그는 “또 이번에 예기치 못 하게 코로나19 사태로 분양가상한제가 연기된 것처럼, 3년 후에도 부동산 정책이 어떻게 바뀔지 모르다보니 후분양을 추진하려는 것”이라며 “분양가상한제 자체가 특정 당첨인 몇 명에게 혜택이 돌아가고, 또 다른 로또분양 문제를 만드는 등 합리적인 규제는 아니다”고 덧붙였다.

최찬성 둔촌주공 조합장은 “지금은 코로나19 때문에 대의원 회의도 열지 못 하고 있다”며 “현재 분양가상한제 및 후분양에 따른 사업성 시뮬레이션을 진행 중인데 이달 중 공식적으로 발표할 예정이다”고 말했다. 그러면서 “총선 후에 있을 HUG와의 재협상도 깨지게 된다면, 둔촌주공은 지금도 공시지가가 굉장히 높기 때문에 분양가상한제를 받더라도 후분양으로 가는 게 낫다”고 설명했다