부동산 침체 속 ‘오피스 시장’ 나홀로 활황…매매‧임대↑

대형 오피스빌딩 위주 거래…리테일‧오피스텔 등 용도변경 목적 열풍

GBD 중심의 공유오피스 시장 전국으로 확산…YBD 공실률 한자릿수 진입

대형 오피스빌딩 위주 거래…리테일‧오피스텔 등 용도변경 목적 열풍
GBD 중심의 공유오피스 시장 전국으로 확산…YBD 공실률 한자릿수 진입

서울의 한 오피스 밀집 지역 모습.ⓒ연합뉴스

최근 아파트나 상가 등 부동산 시장 전반이 침체기를 걷는 가운데 오피스 시장 홀로 매매와 임대 모두 활황을 맞이한 분위기다.

서울의 경우 오피스 매매시장은 내년 대형 오피스빌딩의 잇단 공급을 앞두고 있는 여의도권역(YBD)를 중심으로 거래가 활발하고, 임대는 강남권역(GBD)이 공유오피스를 중심으로 계속 포화상태를 이어가고 있다.

5일 신영에셋에 따르면 올해 상반기 기준 서울과 분당 오피스빌딩(거래면적 3300㎡ 이상) 거래금액은 6조8733억원으로 조사됐다. 기존 역대 최고치였던 지난해 상반기 6조1150억원보다 12.4% 불어나면서 최고 기록을 갈아치운 셈이다.

이 같은 현상은 올해 상반기엔 서울스퀘어(1조원), 스테이트타워 남산(6000억원) 등 규모가 큰 대형 오피스빌딩 위주로 거래가 이뤄진 영향이다.

특히 여의도권역(YBD)이 오피스빌딩 매물도 많고 거래도 활발한 분위기다. YBD의 경우 내년 7월께 파크원을 필두로 새로운 오피스빌딩들이 공급을 앞두고 있어 서둘러 매물을 내놓는 것이다.

최근 YBD에서 거래되는 오피스빌딩은 매입 후 단순히 오피스 임대가 아닌 리테일 자산 또는 오피스텔 등으로의 용도변경이 목적인 게 대부분이다. 빌딩 지하 또는 1~2층에 유명한 리테일 브랜드가 입점할 경우 주변 오피스 인구나 거주민들이 모여 몸값이 높아지기 때문이다.

실제로 SK증권 빌딩 지하2층~지상2층에는 리테일 공간인 디스트릭트Y가 입점해 있는데 지난해 3.3㎡당 2060만원에 거래되며 최고가를 찍었다. 지난해 기준 YBD 오피스빌딩 매매가는 3.3㎡당 1600~1700만원 선이다. 또 NH투자증권 빌딩은 우선협상대상자들이 오피스빌딩을 오피스텔 형식으로 리모델링 하는 계획을 제안하기도 했다.

진원창 쿠시먼앤웨이크필드 리서치팀장은 “상반기 거래된 오피스의 절반 이상이 대형 오피스빌딩이다”며 “특히 YBD에서 거래되는 빌딩 상당수가 용도변경 등의 목적으로 매입이 진행되고 있다”고 말했다.

오피스빌딩 임대시장은 권역별로 온도차를 보이긴 하지만 분위기는 비슷하다.

강남권역(GBD)는 여전히 공유오피스 열풍으로 공실이 거의 없는 상황이 계속되고 있다.

관련 업계에 따르면 공유오피스 열풍은 강남과 분당 일대에서 전국적으로 확산되는 모양새다. 지난 5월 문을 연 위워크 부산점은 예상보다 인기가 높아 부산 2호점을 준비 중에 있다. 이어 대구에도 첫 번째 위워크가 상륙할 예정이다.

YBD는 그동안 상대적으로 오피스 공실이 많은 권역으로 꼽혔지만 최근 공실률이 두 자릿수에서 한 자릿수(9.3%)로 낮아지며 공실이 빠르게 해소되는 중이다. 이는 빌딩 주인들이 ‘렌트 프리’ 등 공격적인 임대 마케팅을 펼친 결과다. 렌트 프리는 총 임대계약 기간 중 몇 개월은 무료로 임대를 주는 인센티브 방식을 의미한다.

도심권역(CBD) 오피스 임대시장은 10%대의 공실률을 유지하며 예년과 크게 다르지 않은 분위기를 이어가는 중이다.

진원창 팀장은 “YBD 공실의 30% 이상을 차지하는 게 IFC 빌딩이었는데, 이 빌딩이 특히 공격적인 임대마케팅을 진행하면서 공실이 크게 줄고 YBD 전체 공실률을 낮추는 데 기여했다”고 분석했다.