종부세 개편, 전문가 “관망 속 임대주택등록‧증여 늘어날 것”…상가‧빌딩 주목?

고가 1주택‧3주택 이상 보유자 종부세 부담 증가…공평 과세 강화

별도합산토지는 현행유지…상가‧빌딩 등 수익형부동산에 수요 관심

정부가 6일 '종합부동산세 개편방안'을 발표했다. ⓒ데일리안DB

정부가 재정개혁특위의 권고안보다 강화된 종합부동산세 개편안을 발표함에 따라 고가 주택을 많이 보유할 수록 세 부담이 무거워질 것으로 보인다.

이에 전문가들은 당장은 관망세가 이어지겠지만 다주택자들의 임대주택등록이나 증여가 늘어날 것이라고 전망했다. 다만 별도합산토지의 세율은 현행 유지하기로 하면서 투자 수요가 상가나 빌딩 등으로 눈을 돌릴 가능성이 열렸다.

기획재정부는 6일 정부 서울청사에서 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관 주재 관계부처 합동브리핑을 열고 ‘종합부동산세 개편방안’을 발표했다.

정부의 종부세 개편방안에서 재정특위의 권고안과 달라진 점에는 ▲현재 80%인 공정시장가액비율을 연 5%포인트씩 오는 2020년까지 90%로 인상 ▲과표 6억원 초과 주택의 세율을 0.1~0.5%포인트 인상하고, 과표 6억원 초과 3주택 이상자는 0.3%포인트 추가과세 ▲별도합산토지는 현행 유지 등이 있다.

과세표준 6억~12억원 구간의 종부세율이 이전보다 높아지면서 다주택자가 아니라도 시가 23억~33억원 등 강남권 중대형 아파트를 1채 보유해도 종부세 부담이 이전보다 늘어난다. 이는 ‘똘똘한 한 채’로 쏠리는 수요를 차단하기 위한 장치로 풀이된다.

특히 3주택 이상 다주택자의 세 부담이 증가한다는 점이 눈에 띈다. 3주택 이상 다주택자와 실거주 목적의 1주택자를 동일하게 과세하는 것은 합리적이지 않다는 지적에 따른 것이다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “과표 6억원 초과는 시가 합계액 19억원 초과 주택에 해당되는데, 주로 서울과 수도권 3주택 이상 보유자의 세 부담이 증가한다”며 “주로 지방보다는 수도권과 지방 아파트를 함께 보유한 경우 종부세 부담이 늘어날 것”이라고 분석했다.

이에 따라 정부는 부동산 자산 선호현상을 완화하고 2022년까지 200만호의 임대주택 등록을 유도하는 등의 효과를 기대하고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “종부세 과세 강화 충격은 내년부터 현실화될 예정이기 때문에 급매물을 쏟아내는 투매나 급격한 가격하락을 없을 것”이라며 “다만 보유하고 있는 동안 부담이 지속되기 때문에 다주택자라면 강남권 주택은 증여의 방법, 강북권 중소형 주택은 주택임대사업자 등록을 통해 세부담을 낮추는 전략이 필요하다”고 조언했다.

또한 정부는 종합합산토지 종부세율은 재정특위 권고안대로 0.25%~1%포인트 인상하기로 했지만, 별도합산토지는 동결하기로 했다. 별도합산토지는 대부분 상가, 빌딩, 공장 등의 부속토지로 생산활동과 관련된 토지인 만큼 세율을 인상할 경우 임대료 전가, 원가 상승 등으로 경제에 부담으로 작용할 가능성이 있다는 게 정부의 판단이다.

이에 양도세 중과로 다주택자들의 퇴로가 차단됐기 때문에 주택을 처분하고 수익형부동산으로 수요가 쏠리는 풍선효과는 크지 않을 것이라는 전망도 있다. 하지만 주택보다는 종부세 부담이 크지 않은 꼬마 빌딩이나 상가 등에 대한 관심이 쏠릴 가능성은 열린 셈이다.

박원갑 위원은 “나대지, 잡종지 등 종합합산토지 보유자는 종부세 부담을 피해 개발이나 매각을 검토할 필요가 있다”며 “상가와 빌딩 부속토지인 별도합산토지는 종부세 부담이 늘지 않아 고정임대수입을 원하는 은퇴자들 수익형부동산 쏠림 현상 계속될 것”이라고 설명했다.

한편 종부세법 개정법률안이 오는 12월 국회에서 통과돼 내년 1월 1일부터 시행되면, 내년 12월 1일부터 15일까지 새롭게 개정 내용에 따라 종부세를 납부하게 된다.

이번 종부세 개편방안에 따라 세율인상의 영향을 받는 대상자는 2만6000명으로 전체 소유자의 약 0.2% 수준이다. 특히 과표 6억원을 초과하는 3주택자 이상자로서 0.3%포인트 추가과세의 대상 인원은 1만1000명이다.