전세금 HUG가 보관·반환…‘전월세 안심신탁’ 첫 임대인 모집

4일부터 상시 신청…내년 1월 순차 입주

임대인에 예치금 기준 연 세전 4.35% 수익 지급

20억원 이하 주택 대상…소득세 50% 감면 추진

전월세 안심신탁 모집 공고 인포그래픽.ⓒ국토교통부

임차인이 보증금 상당액을 주택도시보증공사(HUG)에 맡기고 계약 종료 시 직접 돌려받는 ‘전월세 안심신탁’ 사업이 본격 추진된다. HUG는 예치금을 운용해 임대인에게 매달 월세 형태의 수익을 지급한다.

4일 국토교통부와 HUG는 전월세 안심신탁 사업의 첫 임대인 모집공고를 내고 상시 신청을 받는다고 밝혔다.

대상주택 검증과 계약 체결 등을 거쳐 내년 1월부터 순차적으로 입주할 수 있다.

이번 사업은 지난 8·13 주택 신속공급 방안의 후속 조치다. 시중 월세 물건을 임차인이 별도 월세 부담 없이 거주할 수 있는 전세형 주택으로 전환하는 데 목적이 있다.

계약은 임대인과 임차인, 전월세안정화기구(HUG) 등 3자 간 체결한다. 임차인은 보증금 상당액을 임대인 대신 HUG에 예치하고, HUG는 이를 운용해 임대인에게 월 수익(월세)을 지급하며 계약 종료 시 임차인에게 반환하는 구조다.

임대인이 예치금을 받거나 반환할 의무가 없는 만큼 임대인과 임차인 사이의 계약은 법적으로 ‘보증금 없는 월세’ 형태로 구성된다. 임차주택에 압류나 경매가 발생하더라도 예치금은 HUG가 보관해 안전하다.

해당 임대차계약도 ‘주택임대차보호법’ 적용 대상인 만큼 계약갱신청구권 및 임대료 증액 제한(5%), 대항력 등도 적용된다.

다만 주택 훼손 등 합리적인 사유로 임대인이 이의를 신청하면 예치금 일부의 반환을 유보할 수 있다. 계약 종료 후 2개월이 경과했을 때에는 HUG가 관할 법원에 유보금을 공탁한다.

임대인은 이번 공고 기준 예치금의 연 세전 4.35%에 해당하는 수익을 매달 받는다. 약정 수익률은 시장금리 등을 반영해 반기별 모집공고 때 제시하되, 체결한 계약과 갱신계약까지 동일하게 적용한다.

임대인과 임차인의 소득·자산에 따른 참여 제한은 없다.

대상주택은 유형에 관계없이 가격이 20억원 이하여야 하며, 기존 선순위 부채비율은 주택가격의 80% 이하여야 한다. 국세·지방세 체납 등 임차인의 주거안정을 해칠 우려가 있는 경우에는 참여가 제한된다.

예치금은 적정 전세시세 이내로 제한한다. 예치금 100%·월세 0원인 전세형 외에 임차인이 월세 일부를 직접 부담하는 보증부 월세형도 가입할 수 있다.

임차인이 별도로 월세를 부담하는 경우에는 지역·유형별 전월세전환율을 적용한 환산 전세가격이 전세시세 이내인지 검증한다.

정부는 참여 임대인에게 지급하는 월 수익에 대해 소득세·법인세 50% 감면과 감면세액에 대한 농어촌특별세 비과세 혜택 지원을 추진한다.

일정 요건을 충족하는 주택연금 가입자가 안심신탁 임대차계약 체결 후 규제지역에서 지방으로 이주하는 경우에는 실거주 의무 예외를 허용해 안심신탁 월 수익과 주택연금을 함께 받을 수 있도록 할 방침이다.

특히 기존 안심신탁 계약이 정상 종료된 뒤 안심신탁 사업에 계속 참여하면 HUG가 최대 2개월치 월 수익을 추가 지급한다.

임차인에 대해서는 예치금에 대한 전용 전세대출(HUG·HF 보증부)을 통해 목돈 마련을 지원하며, 소득·자산 등 요건 충족 시 주택기금의 버팀목 대출도 이용 가능하도록 연내 제반 절차를 완료할 예정이다.

이외에도 전세보증금반환보증 및 임대보증금보증 가입이 불필요한 만큼 임대인과 임차인은 보증 가입 및 보증료 비용 부담도 줄일 수 있다.

참여를 희망하는 임대인은 안심전세포털이나 전국 HUG 지사를 통해 신청할 수 있다. 임대인이 원할 시에는 HUG 홈페이지에 임대물건을 등재해 임차인을 구할 수 있도록 지원한다.

김이탁 국토부 제1차관은 “전세금을 공공이 책임지고 보관하는 전월세 안심신탁사업은 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체·공실 걱정 없는 월세를 제공하는 새로운 선택지”라고 말했다.