산본은 시공사 뽑는데 일산은 사업성 고민…1기 신도시 재건축 ‘온도차’

산본 9-2구역 시공사 선정 착수…일산 선도지구는 구역 지정 대기

분당 집값 16.63% 오를 때 일산동구 2.58%↓

용적률 높여도 고양시 일대 대규모 주택공급 ‘부담’

일산신도시 전경.ⓒ고양시

1기 신도시 재건축이 본격화하고 있지만 지역별 온도차는 선명하다.

산본에서는 시공사 선정 절차에 돌입했고 분당도 후속 사업을 추진하고 있지만, 일산은 특별정비구역 지정이 이뤄지지 않은 데다 아파트값도 하락세를 이어가고 있다.

고양특례시는 기준용적률을 높여 사업성을 개선하는 방안을 검토하고 있지만, 주변에 대규모 주택공급도 예정돼 있어 재건축 동력을 확보할 수 있을지 주목된다.

29일 부동산업계에 따르면 고양시는 일산신도시 기준용적률을 현행 300%에서 350% 수준으로 상향하는 방안을 검토 중이다.

홍지선 국토교통부 장관도 지난 21일 일산을 방문해 기준용적률 개선 방향을 조속히 정리하고 특별정비구역 지정 등 후속 절차를 추진해달라고 주문했다.

분당·평촌·산본 구역 지정 마무리…일산은 집값도 하락세

일산의 정비사업 추진 속도는 다른 1기 신도시에 비해 더딘 상황이다.

지난 2024년 선도지구 선정 이후 다른 지역에서는 특별정비구역 지정과 사업시행자 지정 등이 이어지고 있다.

분당은 시범단지와 샛별마을, 양지마을에 이어 목련마을까지 특별정비구역 지정을 마쳤다. 평촌도 A-17·18·19구역 등 선도지구에 대한 구역 지정이 이뤄졌다.

중동에서는 지난 6월 은하마을이 첫 특별정비구역으로 지정됐다. 산본은 9-2구역과 11구역이 구역 지정을 마치고 한국토지주택공사(LH)를 사업시행자로 지정했으며, 이 중 9-2구역은 시공사 선정 절차에 나섰다.

반면 일산은 후곡·강촌·백송·정발마을 모두 특별정비구역 지정 전 단계에 머물러 있다.

아파트값 흐름도 엇갈린다.

한국부동산원에 따르면 올해 누적 기준 성남 분당구 아파트값은 16.63%, 평촌신도시가 속한 안양 동안구는 16.45% 상승했다. 산본이 속한 군포는 9.84%, 중동이 속한 부천 원미구는 7.28% 올랐다.

반면 일산동구와 일산서구는 각각 2.58%, 1.76% 하락했다. 다른 1기 신도시가 속한 지역의 아파트값이 오르는 동안 일산은 약세를 벗어나지 못한 것이다.

일산의 한 중개업소 관계자는 “분당에서는 재건축이 가시화되면 아파트값이 수억씩 오르던데 일산은 분위기가 다르다”며 “재건축 속도도 떨어지는 데다 추가 분담금 부담까지 있어 집값이 오를지 모르겠다”고 주장했다.

기준용적률 높여 사업성 개선…주변 대규모 공급은 변수

고양시는 일산의 기준용적률 상향을 검토하며 재건축 동력 확보에 총력을 기울이고 있다.

기준용적률을 초과하게 되면 공공기여 부담이 커질 수 있는 만큼 기준 자체를 높여 주민 부담을 줄이고 공급을 확대하며 사업성도 개선하겠다는 취지다.

현재 일산의 기준용적률은 다른 1기 신도시보다 낮다. 중동은 350%, 평촌과 산본은 각각 330%, 분당은 326%로 일산의 300%를 웃돈다.

다만 용적률 상향 만으로 사업 추진이 탄력을 받을지는 미지수다. 고양시 일대에서 공공택지를 통한 대규모 주택공급이 이어지고 있어 향후 공급 물량을 소화할 수 있을지도 변수로 꼽힌다.

고양장항 공공주택지구는 순차적으로 입주가 진행되고 있고, 3기 신도시인 고양창릉 공공주택지구도 내년 12월 첫 입주를 목표로 주택 건설이 추진 중이다.

최근에는 9400가구 규모의 고양대곡지식융합 공공주택지구 지정도 이뤄졌다.

건설업계 한 관계자는 “1기 신도시 정비는 당초 정부가 약속했던 내년 착공은 물론, 2028년도 빠듯한 상황”이라며 “그 중에서도 일산이 제일 느리다”고 설명했다.

이어 “사업성 확보를 위해 용적률을 높인다고 하지만 능사는 아니다”며 “공사비는 오르는데 집값은 분당에 비하면 낮고 서울 접근성이 좋은 지역에 대규모 공급이 이뤄지고 있기 때문이다. 기반시설 확충도 고민해야 할 문제”라고 했다.