[토허제 1년, 규제의 역설①] 거래는 묶였는데 집값은 올랐다…실효성 ‘글쎄’

서울 아파트값 약 10%↑…외곽 강세

거래량은 급감…규제 실효성 논란

서울 시내 부동산 중개업소에 매물 안내문이 붙어있다.ⓒ뉴시스

정부가 지난해 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기 주요 지역을 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정한 지 1년이 지났다. 투기수요를 차단하고 집값을 안정시키겠다는 취지였지만 여전히 서울 아파트값은 상승세를 이어가고 있는 데다 거래 제한에 따른 부작용 논란 등도 지속되고 있다. 토허제 시행 1년간 부동산 시장의 변화를 짚어보고 규제의 실효성과 한계, 향후 연장·해제 가능성 등을 짚어본다. <편집자주>

정부는 지난해 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12개 지역(수원장안·팔달·영통, 성남수정·중원·분당, 안양동안, 과천, 용인수지, 광명, 하남, 의왕)을 토허구역과 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)으로 지정했다.

이에 따라 이들 지역에서 주택을 사려면 지자체 허가를 받아야하고, 허가일로부터 4개월 이내 입주해 2년간 실거주해야 한다.

실거주 의무를 통해 갭투자 등 투기수요를 차단하고 거래를 제한했지만 집값 상승세는 좀처럼 꺾이지 않고 있다.

특히 고가 아파트가 밀집한 강남권보다 상대적으로 가격이 낮은 비강남권을 중심으로 매수세가 쏠리는 ‘풍선효과’가 나타나면서 규제의 실효성에 대한 의문이 커지고 있다.

실제로 한국부동산원 주간 아파트가격 동향에 따르면 지난 19일 기준 서울 아파트 매매가격은 토허제 시행 이후인 지난해 10월20일 대비 약 10.72% 상승한 것으로 나타났다. 같은 기간 전셋값도 약 10.33% 올랐다. 지난해 10·15 대책 발표 이후에도 서울 주택시장의 가격 상승 압력이 지속된 것이다.

무엇보다 서울 아파트 매매가격은 이달 19일 기준 전주보다 0.13% 증가하며 89주 연속 상승했다.

강남 11개 구는 0.02% 상승하는 데 그친 반면 강북 14개 구가 0.26% 오르며 서울 전체 아파트값 상승세를 이끌었다.

자치구별로는 성북구와 서대문구가 가장 많이 상승했다. 특히 성북구는 올 들어 누적 상승률이 16.10%에 달한다.

경기도 아파트 매매 가격도 전주보다 0.21% 올랐다. 전국에서 가장 상승률이 높았던 곳은 화성시 병점구로 0.65% 상승했다. 이어 화성 동탄구(0.57%)와 안양 동안구(0.56%), 성남 분당구(0.53%) 등이 뒤를 이었다.

반면 매매 거래량은 크게 줄었다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 10월 8533건이었던 서울 아파트 매매 거래량은 올해 9월 3408건으로 줄었고, 10월에는 1964건(28일 기준)으로 집계됐다. 아직 거래 신고 기한이 남아 있어 거래량이 추가로 늘어날 수 있지만 1년 전과 비교해 크게 낮은 수준을 기록할 것으로 예상된다.

시장에서는 서울과 경기 주요 지역의 신규 입주 물량이 감소한 상황에서 토허제에 따른 실거주 의무 강화로 전세 공급마저 위축되자 일부 임차 수요가 매매시장으로 이동하면서 집값 상승 압력을 키우고 있다는 분석이 나온다.

특히 거래가 크게 줄었음에도 집값 상승세가 이어지면서 토허제가 투기수요 차단에는 일정 부분 효과를 거뒀지만 가격 안정에는 한계를 드러낸 것 아니냐는 지적이 제기된다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “토허제에 따른 실거주 의무가 주택 거래를 제약하는 요인으로 작용하고 있다”며 “세입자가 있는 주택은 매수자가 입주 시점과 잔금 지급 시기를 맞추기 어려워 거래가 쉽지 않다”고 말했다.

이어 “실거주 중심의 규제 기조가 이어지는 한 임대시장 매물 감소 문제도 지속될 것”이라고 덧붙였다.

▲<[토허제 1년, 규제의 역설②] 갭투자 막았더니 전세도 줄어…실수요자까지 묶었다>에서 이어집니다.