“재건축·재개발 속도 낸다더니”…재초환 공포에 공급 확대 ‘딜레마’

정부, 2030년까지 수도권 23만4000가구 착공 지원

재초환 부담 여전…서초구, 연내 부담금 부과 예고

조합원 부담 가중…"현재 상황과 맞지 않는 제도"

서울 도심 아파트 단지.ⓒ데일리안 이나영 기자

정부가 주택 공급 확대를 위해 재건축 사업에 속도를 내는 가운데 재건축초과이익환수제(재초환)가 공급 확대의 변수로 떠오르고 있다.

공사비와 금융비용 상승으로 조합원들의 부담이 커진 상황에서 재초환 부담금 부과까지 가시화하면서 사업 추진이 위축될 수 있다는 우려가 나온다.

특히 재건축 사업이 지연될 경우 정부의 주택 공급 확대 계획에도 차질이 빚어질 수 있다는 우려가 나온다.

정부는 지난 8·13 대책을 통해 재건축·재개발 사업 추진 속도를 높여 오는 2030년까지 수도권 23만4000가구 착공을 지원할 계획이라고 밝힌 바 있다. 인허가 절차를 간소화하고 사업 지연 요인을 줄여 도심 내 주택 공급을 확대하겠다는 목표다.

하지만 재건축 사업의 수익성에 영향을 미치는 재초환은 여전히 유지되고 있어 정부의 주택 공급 확대 정책과 엇박자를 내고 있다는 지적이 제기된다.

재초환은 재건축 사업으로 발생한 초과이익 가운데 정상적인 주택가격 상승분과 개발비용 등을 제외한 이익에 부담금을 부과하는 제도다.

개발이익의 일부를 환수해 투기적 이익을 억제한다는 취지지만 정작 현장에서는 조합원의 부담을 키우고 사업 추진을 어렵게 하는 걸림돌이라는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다.

최근 서울 서초구가 반포 현대아파트를 재건축한 ‘반포 센트레빌 아스테리움’에 연내 재초환 부담금을 부과하겠다는 방침을 밝히면서 논란이 다시 불거졌다.

재초환 부담금 부과가 가시화되면서 조합원들의 부담이 커지고, 다른 재건축 단지로 부과가 확대될 가능성에도 관심이 쏠리고 있다.

정비업계에 따르면 현재 전국에서 재초환 부담금 부과가 예상되는 단지는 60곳이 넘는 것으로 추산된다. 이 가운데 서울은 46개 단지(1만8000가구)에 달한다.

재초환 부담이 커질 경우 재건축 사업 추진에도 제동이 걸릴 수 있다. 재건축은 조합원들의 동의와 의사결정이 필수적인 만큼 부담금 규모에 대한 이견이 커지면 사업 추진이 지연될 가능성이 높다.

특히 공사비와 금융비용 상승으로 추가분담금 부담까지 늘어난 상황에서 재초환 부담금이 더해지면 사업성이 낮은 단지를 중심으로 사업 추진 동력이 약화 할 수 있다는 우려가 나온다.

정부가 인허가 절차를 단축하고 각종 규제를 완화하더라도 조합원들이 비용 부담을 이유로 사업 추진에 소극적이면 실제 착공까지 이어지는 데 한계가 있을 수 밖에 없어서다.

전문가들은 재초환이 도입될 당시와 현재의 주택시장 환경이 달라진 만큼 제도 개선이 필요하다고 지적한다.

과거 저층 아파트 재건축이 주를 이뤘던 것과 달리 최근에는 1980~1990년대 준공된 중층 아파트들이 재건축 대상에 포함되면서 사업성 확보가 더욱 중요해졌다는 얘기다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “재초환은 재건축을 억제하려던 시기에 도입된 제도로 노후 아파트의 정비 필요성이 커진 현재 상황과는 맞지 않는다”며 “과거에는 저층 아파트 재건축이 많았지만 지금은 1980~1990년대 준공된 중층 아파트가 주요 대상인 만큼 사업 여건 자체가 달라졌다”고 말했다.

이어 “재건축은 조합원들이 상당한 추가분담금을 부담하면서 추진하는 사업인데 여기에 재초환까지 더해지면 금전적 부담이 커져 정비사업을 저해하는 요인으로 작용할 수 있다”며 “자신의 주택을 비용을 들여 새로 짓는 사업에 별도의 개발이익 환수 부담금을 부과하는 것은 재산권 측면에서도 논란의 소지가 있다”고 덧붙였다.