재건축 대안 떠오른 ‘리모델링’…판 커질까

노후 단지 중심 강남·목동 등서 수주 움직임

재건축 대비 사업 절차 간소…기존 골조 활용

일각선 물량 제한·공사비 부담에 활성화 '글쎄'

ⓒAI 생성 이미지

최근 건설사들이 재건축·재개발에 이어 리모델링으로 수주 영역을 넓히고 있다.

특히 강남과 목동 등 서울 주요 주거지역의 노후 아파트를 중심으로 수주 움직임이 이어지면서 주거환경 개선 수요에 따른 리모델링 시장 확대 기대감도 커지고 있다.

다만 일각에서는 전체 사업 물량이 제한적인 만큼 일부 단지의 수주 움직임이 시장 전반의 활성화로 이어질지는 지켜봐야 한다는 신중론도 제기된다.

26일 정비업계에 따르면 서울 서초구 반포동 반포푸르지오 리모델링조합은 지난 24일 시공사 선정 총회를 개최하고 삼성물산 건설부문(이하 삼성물산)을 최종 시공사로 선정했다.

지난 3월 우선협상대상자로 선정된 삼성물산은 이날 투표에 참여한 조합원 168명 중 159명(94.6%)의 찬성을 얻어 시공권을 확보했다. 삼성물산이 단독 입찰해 수의계약 방식으로 진행된 이번 사업의 공사비는 약 1250억원이다.

반포푸르지오는 2000년 준공된 237가구 규모의 소규모 단지로, 삼성물산은 도심 재생 솔루션인 ‘넥스트 리모델링’을 적용해 기존 건물의 골조를 유지하면서 내부 평면과 노후 설비, 외관 등을 전면 개선하는 방안을 제안했다.

동작구 사당동 이수 신동아4단지 리모델링 조합도 같은 날 시공사 선정 총회를 열고 포스코이앤씨를 최종 시공사로 선정했다. 포스코이앤씨는 이날 조합원 투표에서 찬성 504표를 얻었다.

포스코이앤씨는 지난 2014년부터 전담 조직을 신설한 후 관련 사업을 지속적으로 확대해오고 있다. 현재까지 46개 단지에서 약 14조원 규모의 리모델링 수주 실적을 달성했다.

양천구 목동 한신청구아파트 역시 최근 시공사 선정 절차에 돌입했다.

1997년 준공된 이 단지는 현재 지하 1층~지상 최고 15층, 총 1512가구 규모로, 리모델링을 통해 지하 3층~지상 최고 27층, 총 1738가구로 확대하는 방안을 추진하고 있다.

건설사들이 리모델링 사업에 관심을 가지는 것은 재건축·재개발 외에 추가적인 수주 기회를 확보하기 위해서다.

재건축은 일반적으로 준공 후 30년이 지난 노후 아파트를 대상으로 추진되는 반면 리모델링은 준공 후 15년 이상 경과한 공동주택에서도 사업을 추진할 수 있다. 이에 따라 재건축 연한을 충족하지 못한 단지에서도 리모델링을 통한 주거 환경 개선이 가능하다.

특히 기존 용적률이 높은 단지는 재건축을 추진하더라도 일반분양 물량 확보가 어려워 사업성이 낮아질 수 있다.

반면 리모델링은 기존 건물의 골조를 활용하면서 용적률에 제한이 없고 주거전용면적에서 최대 40% 확장 혹은 세대수를 최대 15%까지 늘릴 수 있어 재건축이 어려운 단지의 대안으로 꼽힌다.

대표적으로 1기 신도시인 분당이 용적률이 높은 단지들이 많아 재건축보다는 리모델링이 활발히 진행되고 있다.

업계에서는 향후 서울과 수도권의 노후 아파트 가운데 재건축 사업성이 낮은 단지를 중심으로 리모델링 수요가 늘어날 것으로 보고 있다.

주택 노후화에 따른 주거환경 개선 필요성이 커지는 데다 기존 주거지를 유지하면서 주택 성능을 개선하려는 수요도 기대할 수 있기 때문이다.

건설업계 관계자는 “단순히 부동산 가치 상승 뿐만 아니라 주거환경 개선, 안전성 확대 등을 고려했을 때 리모델링 시장은 지금보다 더욱 커질 것으로 보고 있다”고 밝혔다.

다만 시장 확대를 낙관하기에는 이르다는 시각도 있다. 최근 서울 주요 단지에서 시공사 선정 움직임이 나타나고 있지만 전체 리모델링 사업 물량은 제한적이고, 공사비 상승과 조합원 분담금 부담 등도 사업 추진의 변수로 작용할 수 있어서다.

또 다른 건설업계 관계자는 “용적률이 높아 재건축 사업성을 확보하기 어려운 단지를 중심으로 리모델링 수요가 늘어날 것으로 예상된다”면서도 “현재 추진되는 리모델링 사업 물량 자체가 많지 않는 등 아직까지 시장에서 크게 변화가 체감되는 수준은 아니다”고 말했다.