서울 집값 과열…李정부 전방위 규제에도 효과 미미 [2025 결산①]

서울 아파트값, 올해 누적 8.25% 상승…역대 최고치

대출 묶고 토허제 지정 등 다중 규제에도 시장 불확실성 여전

내년 입주물량 25% 감소…공급절벽 가시화 우려

ⓒ데일리안 DB

새 정부 출범 이후 수도권 부동산 시장을 대상으로 고강도 규제책이 수 차례 발표됐지만 올해 서울 집값 상승세를 꺾지 못했다.

수요 억제와 함께 내놓은 수도권 135만 가구 공급 대책도 선호도 높은 서울 내 공급 확대에 대한 불확실성을 풀지 못하며 수요자들의 불안 심리를 잠재우기엔 역부족이었단 평가가 나온다.

22일 부동산업계에 따르면 올 한 해 주택 시장의 가장 큰 화두로는 수도권, 그 중에서도 서울 집값의 과열과 함께 전방위적 규제가 꼽힌다.

지난 2월 서울시가 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)에 대한 토지거래허가구역(토허제) 해제 이후 촉발된 가격 급등세는 3월에 강남3구·용산구에 대한 토허제 확대 재지정에도 멈추지 않았다.

이같은 양상은 6월 이재명 정부 출범 이후에도 지속돼 이같은 상승세는 성동구와 마포구 등 한강벨트 지역으로 확산됐고 경기도 분당·과천까지 번져 나갔다.

이에 정부가 6.27 대책을 통해 주택담보대출(주담대) 한도 최대 6억원으로 제한, 10·15 대책을 통해 서울 전역 및 경기 12곳에 대한 규제지역·토허제 확대 지정 등 고강도 규제에 나섰지만 한 번 불붙은 서울 집값 열기는 꺼지지 않았다.

한국부동산원에 따르면 주간아파트 가격 통계를 분석한 결과, 12월 셋째 주 기준 서울 아파트값은 46주 연속 상승세를 이어가고 있다.

이에 따른 올해 누적 아파트값 상승률은 8.25%에 달하고 있다. 이는 지난해 같은 기간 누적 상승률(4.48%)을 훌쩍 뛰어넘은 수치로 부동산원이 지난 2012년 주간아파트가격 통계를 집계한 이후 역대 최고 수준의 오름세다. 경기 아파트값도 올해 누적으로 1.15% 오르면서 1년 전 누적 상승률(0.57%)을 크게 상회했다.

서울을 중심으로 수도권 집값이 치솟는 현상에 수요를 억누르기 위한 강력한 규체책이 수차례 시행됐지만 오히려 아파트 값은 가파르게 치솟은 셈이다.

서울시가 지난 3월 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전역에 대해 토허제를 확대 재지정한 것을 시작으로 이재명 정부 출범 직후에는 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하는 등의 내용을 담은 6·27 대책을 시행했다.

지난 2월 서울시가 잠실·삼성·대치·청담동에 대한 토허구역을 해제한 직후 강남권 아파트값이 치솟자 서울시가 토허구역을 확대 재지정했으나 수요가 성동구·마포구 등 한강벨트로 확산되면서 정부에서도 규제 처방을 내린 것이다.

김윤덕 국토교통부 장관이 지난 17일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 발언하고 있다. ⓒ뉴시스

하지만 이후에도 서울 부동산 시장 불확실성이 해소되지 않자 정부는 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토허제로 묶는 초강수를 뒀다.

이러한 규제책이 잇따라 발표되는 동안 부동산 시장에선 불안심리가 요동치며 포모(FOMO) 현상에 따른 거래량 확대 및 아파트 값 오름세가 지속됐고 규제 직후엔 실수요자 진입이 어려워지며 거래량이 둔화된 가운데 신고가 거래가 속속 체결되며 가격은 꾸준히 상승세다.

공급 부족이 가시화되고 있는 점도 집값 상승을 부추기는 요인이다. 부동산R114에 따르면 내년 전국 아파트 입주 물량은 21만여 가구로 올해 28만여 가구 대비 약 25% 감소할 것으로 보인다.

특히 연간 15만~20만가구 수준을 유지하던 수도권 입주물량은 내년 11만여 가구로 축소될 전망이다.

앞서 정부가 9·7 대책으로 수도권에서 5년간 135만가구를 착공하겠단 청사진을 내놨지만 충분한 공급 시그널을 주지 못하고 있다는 진단이 나온다.

올해 말이나 내년 초 정부가 추가 주택공급 대책 발표를 예고한 상태지만 서울 내 선호 입지에 충분한 물량을 확보할 수 있을지 미지수란 분석이 여전하다.

심형석 우대빵부동산 연구소장은 “규제 효과는 아주 단기적이었다”며 “예전엔 규제 효과가 6개월 정도 이어졌다면 최근엔 1~2달에 그쳤다”며 “공급 대책이 수반되지 않는 수요 억눌림은 한계가 많다는 것을 증명한 것”이라고 지적했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원은 “서울에 집중 과열 현상이 나타나는 와중 시장 안정화에 대응하기 위해 정부가 발빠르게 대책을 발표했다”면서도 “단기 수요에 강력한 규제를 한꺼번에 가하다 보니 역효과가 났다”고 설명했다.

이어 “내년엔 과잉 규제가 가해진 부분을 풀고 균형발전 등 수요를 분산시킬 수 있는 현실적인 공급 로드맵을 구성해야 할 것”이라고 강조했다.