오피스텔도 내년부터 공급절벽…시장 회복 본격화 ‘주목’

내년 입주예정 불량 1.1만실…16년 만에 최저

규제 틈새로 투자·실수요 관심 동반 증가

수도권 규제지역 중심 ‘똘똘한 물건’ 선별 중요

ⓒ뉴시스

향후 오피스텔 신축 공급이 절반 이상으로 뚝 떨어질 것으로 예상됨에 따라 수급불균형에 따른 내년 오피스텔 시장 회복세가 뚜렷해질 전망이다.

15일 부동산R114에 따르면 지난 2023년 고금리 장기화에 건설 경기 침체가 지속되면서 전년 대비 4분의 1 수준으로 급감했던 오피스텔 분양 물량(2만7926→6605실)이 내년 입주 물량에 직접적인 영향을 끼치는 모양새다.

내년 전국에 입주를 준비 중인 오피스텔은 총 1만1762실로 지난 2010년(7482실) 이후 16년 만에 최저 수준을 기록할 것으로 관측된다. 역대 최대 공급이 이뤄졌던 지난 2019년(11만549실)의 10.6%에 불과하다.

분양에서 입주까지 2~3년의 시차를 고려하면 최근 이어져 온 분양물량 급감 현상이 오피스텔 공급 절벽 실현에 직접적인 요인으로 작용할 전망이다.

최근 3년 간(2023~2025년) 전국에서 분양된 오피스텔이 총 2만8795실에 그친 점을 고려할 때 오피스텔 공급 위축 현상은 단기간 내 해소되기 어려울 전망이다.

한편 수도권 중대형 오피스텔은 올해 청약시장에서 새로운 ‘내 집 마련’ 트렌드로 떠올랐다.

오피스텔 시장은 아직 상대적으로 낮은 가격 수준에 정부의 규제 완화 및 세제 혜택 등이 맞물리면서, 아파트와 유사한 주거 환경을 갖추면서도 가격 부담이 적은 오피스텔로 최근 실거주 수요와 투자 관심이 선회하고 있다.

ⓒ부동산R114

오피스텔은 건축법상 비주택인 준주택에 해당해 대출·청약·세금 규제에서 비교적 자유로워 실수요자들에게 새로운 주거 대안이자 투자 선택지로 급부상하고 있다. 주택 담보인정비율(LTV) 70%가 적용돼 자금 조달이 유리하고 아파트와 유사한 평면 구조와 바닥 난방, 발코니, 고급 커뮤니티 시설 등을 갖춰 아파트 주거 환경을 대체할 만하다.

또 전입 의무가 없어 실거주 뿐만 아니라 임대 목적의 자산 운용 수단으로도 활용 범위가 넓다.

올 3분기 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 4.76%로 조사됐다. 지난 2021년 누적된 오피스텔 공급량으로 인해 수익률이 저점(4.47%)을 기록한 이후 4년 연속 상승세다.

비아파트 시장에 전세사기 우려가 커지며 월세 거래에 대한 선호가 높아진 데다 6·27 대책에 따른 강화된 대출 규제로 전국적으로 전세 매물이 줄고 ‘전세의 월세화’ 현상이 가속화하면서 상승한 월세액이 수익률을 끌어올린 것으로 해석된다.

또 10·15 대책 발표 이후 서울 전역 및 수도권 주요 지역 아파트 시장에 규제 부담이 심화하면서 규제지역 내 오피스텔에 대한 관심이 확대되고 있다.

지난해부터 이어진 오피스텔에 대한 규제 완화 흐름과 올해 반대로 강화된 수도권 주요 지역 아파트 규제가 맞물리면서 오피스텔 시장의 긍정적 분위기 전환이 기대되는 시점이다. 여기에 늘어난 수요와 급격히 감소하는 공급이 겹치며 2026년 오피스텔 시장은 활기를 되찾을 것으로 전망된다.

다만 오피스텔은 재건축이나 리모델링이 현실적으로 어려우며 아파트에 비해 가격 상승 여력이 제한적이어서 장기적인 미래 가치나 투자 성과 측면에서 아파트의 완전한 대체재로 보기에는 한계가 있다.

장선영 부동산R114 책임연구원은 “규제 지역 내에서 반사이익이 기대되는 신축 위주의 ‘똘똘한 물건’을 선별하는 투자 안목이 필요한 시점”이라며 “오피스텔에 대한 투기적 수요가 확대될 경우 규제 대상에 포함될 가능성이 있어 향후 정책 방향에 따라 시장의 향방을 면밀히 관찰하며 한 발 앞서 움직이는 혜안이 필요하다”고 설명했다.