토허제는 ‘임시조치’?…선거 앞두고 서울 외곽부터 해제 ‘촉각’

10·15 대책 이후 서울 아파트값 상승세 둔화

국토부·서울시, 부동산 정책 소통 활발…토허제 해제 협상하나

내년 지방선거도 변수…“정부, 장시간 토허제 유지 부담”

ⓒ뉴시스

내년 지방선거를 앞두고 정부가 수도권에 지정된 토지거래허가구역(토허제) 해제를 검토할 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다.

정부에서도 토허제가 장기간 유지하기 어려운 조치라는 언급이 나오면서 경기도와 서울 외곽지역부터 순차적으로 토허제가 해제되지 않겠냐는 관측이 나오고 있다.

10일 한국부동산원에 따르면 10·15 부동산 대책 발표 후 서울 아파트값 상승률은 둔화되는 양상이다.

지난 10월 넷째 주 0.23%를 기록했던 서울 아파트 값 상승률은 11월 첫째 주부터 0.19%로 둔화되더니 둘째 주 0.17%로 축소됐다. 11월 셋째 주 0.20%로 다시 상승 폭이 확대되긴 했지만 넷째 주 0.18%로 줄어들더니 12월 첫째 주에는 0.17%를 기록했다.

당초 정부가 10·15 대책을 통해 집값이 가파르게 오르던 강남3구(강남·서초·송파구)·한강벨트뿐 아니라 노·도·강(노원·도봉·강북구)과 금·관·구(금천·관악·구로구), 경기 12개 지역까지 폭넓게 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)·토허제를 지정한 것은 선제적으로 풍선효과를 차단하기 위함이었다.

핀셋규제로 집값이 과열된 일부 지역만 규제로 묶었을 때 풍선효과로 인근 지역에 수요가 붙을 수 있다는 판단에 따른 것이었다.

하지만 시장에선 이 같은 강력한 규제책이 실수요자의 진입 마저 어렵게 만들 뿐만 아니라 재개발·재건축 등 주택 공급도 제한하는 과도한 조치라는 반응이 나왔다.

특히 오세훈 서울시장은 지속적으로 규제지역과 토허구역 해제가 논의돼야 한다고 꾸준히 요구해 오기도 했다.

다만 강력한 규제 위주의 정부 정책에 최근 변화의 분위기가 감지된다. 김용범 대통령실 정책실장이 지난달 말 한 언론과의 인터뷰에서 토허제에 대해 “임시 조치”라고 언급한 데 이어 서울시와 국토교통부가 부동산 정책에 대한 논의를 이어가기 시작하면서다.

오세훈 서울시장은 지난 7일 말레이시아 쿠알라룸푸르 한 식당에서 진행한 출장 기자단 간담회에서 “부동산 정책과 관련해 국토교통부와 적극 소통 중”이라고 언급하기도 했다.

특히 내년 6월 지방선거를 앞두고 정치적인 판단에 의해 토허제 해제가 가시화될 수 있을 것이라는 전문가들의 의견도 나오고 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “지방선거를 의식해 토허제 지정 후 6개월 정도 되면 해제할 가능성이 높다”며 “정책 신뢰도를 잃을 수 있지만 토허제 해제 직전 3개월 통계자료를 토대로 요건이 되면 토허제를 해제할 수 있는 명분이 마련될 수 있다”고 설명했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장도 “일단 정부도 시장 상황을 모니터링 하다가 내년 1~2월에는 노·도·강 등 지역에서 토허제 해제 여부를 들여다 볼 것”이라며 “지방선거가 있는 내년 6월까지 토허제를 유지하긴 부담스러울 수 있다”고 말했다.

문제는 경기와 서울 외곽 등 지역의 규제를 해제했을 때 풍선효과로 인해 해제 지역을 중심으로 집값이 오를 수 있다는 것이다.

서울시가 지난 2월 잠삼대청(송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동)에 대한 토허제를 해제했다가 집 값이 가파르게 오르자 토허제를 한 달여 만에 강남3구와 용산구로 확대 재지정한 사례도 있다.

한 부동산 전문가는 “막을 수 없는 것을 막고자 과도한 규제를 했는데 원인이 되는 것은 덜어내야 한다”며 “단기적인 상승은 감내해야 하는 부분이고 실수했으면 그 대가를 치러야 한다”고 주장했다.

김 소장은 “부동산 시장을 규제할 때 신중해야 하는데 풍선효과를 차단을 이유로 과도하게 조치한 건 분명 잘못한 부분이 있다”며 “규제는 대통령 주장처럼 브레이크 역할로 써야지 오래 지속되면 안된다”고 말했다.

이어 “풍선효과가 우려될 수 있지만 노·도·강 등 억울하게 묶인 곳들은 토허제를 해제해야 한다”며 “이번 기회로 토허제 지정 및 해제 기준을 정해서 요건이 충족되면 자동적으로 지정·해제하도록 하는 방안도 고려해볼 필요가 있다”고 덧붙였다.