공급 강조하더니 결국 규제 강화...‘문재인 시즌2’ 우려되는 부동산 정책 [데스크 칼럼]

세 번째 대책 발표 임박…규제 지역 확대 등 수요 억제책 예고

면밀한 공급 대책에 세제 개선 등 시장 활성화 조치 더 필요

규제 일변도 정책 실패 文 정부 때 이미 증명…반복 말아야

김윤덕 국토교통부 장관(왼쪽)이 13일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 국회 국토교통위원회 국토교통부 2025 국정감사에서 질의에 답변하고 있다. ⓒ데일리안 홍금표 기자

현 정부 출범 이후 세 번째 부동산 대책이 조만간 발표될 예정이다. 출범 직후 나온 6.27 대출 규제에 이은 9.7 주택 공급 대책에도 서울과 경기 등 수도권을 중심으로 가파른 집 값 상승세가 지속되고 있는데 따른 대응책 마련 차원이다.

그동안 시장에서는 마포·성동·광진 등 한강벨트에 대한 규제지역 확대, 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 강화, 공시가격 현실화 등 수요 억제를 위한 규제 중심의 정책이 나올 것이라는 예상에 무게가 실려 왔다.

여기에 전날 시작된 올해 국정감사에서 주무부처 장관인 김윤덕 국토교통부 장관이 규제 지역 확대를 시사하면서 시장의 예상대로 가는 분위기다. 김윤덕 국토부 장관은 전날 국감에서 부동산 규제 지역 확대 적용 여부에 대한 질의에 “일단 불가피하다고 생각하고 있다”고 밝혔다.

수도권에서 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한하는 6.27 대출 규제의 효과가 두 달도 채 가지 못했고 공공 주도의 주택 공급 확대를 전면에 내세웠던 9.7 주택 공급 대책의 효과는 미미했다. 그 사이 서울 아파트 값 상승세가 가팔라지면서 부동산 시장의 불안감이 커진 터라 수요 억제책이 필요하다는 정부의 판단이 이해가 되지 않는 것은 아니다.

하지만 집값 상승세가 가파른 상황에서 수요 억제책이 얼마나 효과를 거둘 지는 미지수다. 곧 발표될 대책에서 가장 유력한 한강벨트 규제지역 확대도 주변지역에 풍선효과만 유발할 가능성이 있다. 또 현금 유동성이 상대적으로 낮은 이들의 경우, 이미 발표된 대출 규제로 주택 구매가 상당히 어려워진 상황인데 추가 대출 규제로 인해 내 집 마련의 꿈을 사실상 접어야 하는 상황을 마주하게 될 것이라는 우려가 나온다.

특히 그동안 내놓은 대책들이 오히려 시장의 외면을 받고 실수요자의 불안 심리를 키워서 ‘패닉 바잉’(공황 매수) 현상까지 나타나고 있다는 점은 정부가 뼈아프게 짚어봐야 할 대목이다. 지난 9.7 주택 공급 대책이 제대로 효과를 거두지 못한 데는 '2030년까지 수도권에 신규 주택 135만 가구 착공'이라는 목표를 이행할 구체적인 방안이 명확히 나오지 않은 점도 작용한다.

이미 정부의 부동산 대책이 시장의 신뢰를 잃은 상황에서 규제지역 확대 등 추가 수요 억제책이 오히려 불안 심리를 증폭시켜 패닉 바잉 현상이 심화되지 않을까 우려스럽다. 이미 이번 추가 규제 발표 전부터 실수요자들을 중심으로 ‘추가 규제 발표 전에 집을 사야 한다’라는 말이 빈번하게 나오고 있던 상황이었다.

이번에 발표되는 추가 대책이 규제 일변도의 정책으로 채워진다면 정부가 충분한 공급으로 부동산 시장을 안정화시키겠다고 부르짖었던 상황과도 배치된다. 수요를 충족할 수 있는 지역에 장기적으로 지속적인 공급이 이뤄질 수 있다는 실수요자들의 확신이 생겨야 시장은 안정화될 수 있다. 또 재건축·재개발을 활성화하고 거래세와 양도세 완화 등 세제 개선을 통해 시장을 활성화하려는 조치도 필요하다.

단기적인 규제 일변도 정책만으로 부동산 시장을 안정시킬 수 없다는 것은 이미 과거 수 많은 사례들로 충분히 증명됐다. 보다 장기적인 관점에서 공급 정책을 면밀히 설계하고 이에 맞게 제도를 체계적으로 개선해 나가는 것만이 현재의 부동산 시장의 불안정성을 해소하는 길이 될 것이다.

그렇지 않다면 집권기간 총 28차례나 대책을 발표했지만 규제 강화에 초점을 맞춘 정책으로 전혀 성과를 내지 못한 문재인 정부의 실패를 재현하게 될 것이다. 민생을 위해 주거 안정을 꾀하겠다는 이재명 정부가 서민들이 내 집 마련의 꿈을 접지 않도록 실효성 있는 정책을 추진하길 바란다.