저렴한 분양가에 고품질 아파트 공급?…‘적정 공사비’ 반영 필수적

LH 직접 시행으로 수도권서 5년간 6만가구 공급

사전청약 취소 등 민간 공급은 주택경기 침체로 위축

공공 주도 전환…공사비는 오르는데 분양가는 낮아

부채 시달리는 LH, 공사비 인상 요인 반영 숙제

ⓒ게티이미지뱅크

정부가 한국토지주택공사(LH)의 직접 시행 등 공공분양에 초점을 맞춘 공급 대책을 내놓았지만 소비자 눈높이에 맞는 고품질의 주택 공급에는 물음표가 달린다.

공공분양을 통해 합리적인 분양가로 공급이 이뤄질 수 있다는 점은 긍정적이지만 그만큼 적정 공사비 반영이 쉽지 않아 양질의 주택공급은 커녕 건설사의 참여도 저조할 것이란 우려가 나온다.

15일 국토교통부 등에 따르면 9·7 공급대책으로 LH가 토지 매각을 중단하고 전면 시행자로 나서 수도권 주택공급을 주도한다.

이를 통해 오는 2030년까지 수도권에서 6만가구 공급이 추진되며 구체적인 추진 방법으로는 LH가 택지를 제공하며 개발 주체로 참여하고 민간이 자금조달 및 설계·시공 등을 전담하는 ‘도급형 민간참여사업’ 방식이 꼽힌다.

향후 LH 조직 개혁을 위해 구성된 LH 개혁위원회에서 공공임대, 공공분양 물량을 책정하고, 자금조달방안과 공급 계획을 구체화한다.

정부는 LH가 직접 시행자로 나서는 만큼 중간 마진을 덜어 보다 저렴한 가격에 좋은 주택을 공급할 수 있을 것으로 보고 있다.

또 주택경기 악화에 큰 타격을 받는 민간과 달리 공공에서 주택공급을 주도한다면 비교적 꾸준한 공급 물량을 낼 수 있을 것이란 기대도 크다.

실제로 지난해부터 LH가 토지를 민간에 매각해 사전청약을 진행한 사업지들 중 공사비 상승 등 수익성 악화로 인해 사업을 취소한 사례가 다수 발생하기도 했다. 이같은 민간 사전청약 취소 사례는 전국적으로 14곳에 이르며 당첨자들은 불투명한 입주 여부로 인해 큰 피해를 본 상황이다.

하지만 LH 직접 시행이 주택공급 속도를 높이는 열쇠가 될 수 있을 지는 여전히 불투명한 상황이다.

도급형 민간참여사업 방식이 적용된다 하더라도 공사비가 적정하게 책정되지 않는다면 오히려 공급에 제동이 걸릴 가능성이 높다. 특히 공급 가격을 올리긴 어려운데 건설 비용이 오를 이유는 산재해 있다는 상황이 변수로 작용할 것으로 예상된다.

정부가 공공성을 강조하고 있고 분양가 상한제가 적용됨에 따라 분양가는 시세보다 낮게 책정될 수밖에 없는데 노란봉투법 시행, 주 4.5일제 도입 가능성으로 인한 인건비 상승 전망과 안전관리비용 확대 등 공사비 상승 압박은 커지고 있기 때문이다.

이미 부채 규모 160조원을 넘긴 LH가 적정 공사비를 책정할 여력이 충분치 않다는 점도 우려스러운 대목이다. 다만 정부는 필요시 정부 자금과 채권 발행 등을 통해 LH 부담을 덜어준다면 직접시행에 큰 무리는 없을 것으로 판단하고 있다.

박광배 대한건설정책연구원 선임연구위원은 “LH가 직접 공급을 하면 보다 합리적인 분양가로 공급해 가격 안정화에 효과가 있을 것이라고 판단하는 것 같다”며 “하지만 현장에선 안전과 인건비 등 원가 상승 요소가 제대로 반영되지 않는다면 사업 시행은 더 어려워질 것”이라고 설명했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “민간이든 공공이든 결국 수익성이 뒷받침돼야 원활하게 사업이 진행될 수 있다”며 “민간 입장에선 수익성을 판단할 수 있는 것이 공사비이기 때문에 공사비를 적정 수준으로 책정하는 것이 공공의 숙제가 될 것”이라고 강조했다.