“서울 집값 오름세 못잡는다”…결국 수요 ‘억제’로 귀결되나

규제지역 LTV 50→40%…타깃은 강남 아닌 한강벨트

국토부 토허제 지정 권한 확대…실거주 규제 확산되나

“주택시장 안정화 위해 대출 억제·토허구역 확대 예상”

ⓒ데일리안 DB

정부가 9·7 부동산 대책을 발표하면서 수도권 주택 공급 방안과 함께 한층 강화된 대출 규제를 내놓은 것은 수요 억제책이 불가피한 측면이 있다는 점을 감안한 것으로 풀이된다.

공급 대책의 효과가 나타나기까지 시일이 걸릴 것으로 예상되는 만큼 주택시장 변동성이 확대될 경우 언제든 수요 억제 조치에 나설 수 있다는 신호를 내비치는 것이 아니냐는 평가가 나온다.

11일 정부에 따르면 지난 8일부터 부동산 규제지역인 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구의 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 50%에서 40%로 축소됐다.

이미 6·27 대출규제로 다주택자에 대한 수도권 주담대를 금지하고 대출 한도 상한을 6억원까지 제한한 데 이어 추가적인 규제를 내놓은 것이다.

다만 이번 대출규제의 대상지인 강남3구와 용산구는 LTV를 축소하더라도 고가 주택들이 몰려 있어 규제 효과가 크지 않기 때문에 성동구와 마포구 등 강남권 인접 지역의 주택 수요를 고려한 조치로 보인다.

LTV를 40%로 낮췄을 때 영향을 받는 주택은 매매가격 15억원 이하의 주택이다. 15억원이 넘는 고가 주택은 대출한도 6억원 제한으로 이미 LTV 40% 이하로 관리되고 있다.

반면 중저가 아파트가 몰린 비규제지역은 규제지역 지정 시 LTV가 70%에서 40%로 낮아지기 때문에 수요억제의 효과가 크다.

사실상 강남 외 한강벨트 지역의 주택가격 상승세가 심상치 않을 때 규제지역 추가 지정 시 강력한 대출규제 카드가 될 수 있는 셈이다.

6·27 대출규제 이후 서울 아파트값 상승 폭이 둔화되긴 했지만 여전히 31주 연속 오름세를 이어가는 등 불씨가 남아 있다는 점을 고려한 것으로 파악된다.

또 정부가 발표한 공급 대책이 당장 집값 안정화 효과를 내기 어렵다는 점도 추가적인 대출 규제 배경으로 지목된다.

이번 대책이 공공 위주의 대책인데다 강남을 비롯한 서울 내 수요가 쏠리는 핵심 부지에 충분한 물량이 공급될지는 여전히 미지수다.

지난 9일 노원구 백사마을 재개발사업 현장을 찾은 오세훈 서울시장도 이번 공급대책에 대해 “가장 부동산 가격 상승을 견인하는 곳은 서울인데 서울에 그렇게 큰 변화가 있는 조치가 이번에 발표된 것 같지는 않다”고 평가하기도 했다.

결국 공급 대책만으로 주택시장 안정화를 꾀하기 어려울 경우 규제 지역을 넓혀 수요 억제에 나서기 위한 카드가 아니냐는 설명이다.

토지거래허가구역(토허제)을 국토교통부 장관이 지정할 수 있도록 한다는 것도 같은 맥락으로 보인다. 가격 상승세가 잡히지 않는 곳은 토허제로 묶어 실수요 외에는 차단하겠다는 의지가 반영됐다는 것이다.

부동산 업계 한 전문가는 “착공 물량을 늘리는 것도 어렵지만 목표대로 연 27만 가구를 착공한다고 하더라도 준공되기까지는 3~4년의 시간이 걸려 당장 주택시장 안정화를 꾀하기는 어렵다”며 “결국 집값이 잡히지 않으면 대출 강화하겠다는 것으로 보이는데 그렇다면 앞으로 부동산 정책이 규제 위주로 가지 않겠나”고 내다봤다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원도 “정부에서도 가격 상승세를 정책적으로 잡긴 쉽지 않다고 보고 있는 것 같다”며 “다만 조정대상지역 등 규제 지역을 넓히기 보단 광범위하게 토허제를 지정할 가능성이 더 크다”고 짚었다.

이어 “현재도 강남3구 외에도 마포구·용산구 등지의 아파트 값이 오르고 있으며 추석 이후 가격 상승 폭이 더 커지면 토허제로 묶이는 곳들이 나올 것”이라고 덧붙였다.