겹겹이 또 ‘대출 규제’…서민 ‘금융 통로’ 어디까지 막히나 [9.7주택공급대책-금융]

규제지역 주담대 LTV 40%로 강화

주택 매매·임대사업자 대출 전면 금지

1주택자 전세대출 한도 2억으로 일원화

“6.27대책 후 추가 규제 강화…서민 부담만 키운다”

금융위원회가 8월 가계부채 증가세와 수도권 주택가격 안정세를 종합적으로 고려해, ‘주택공급 확대방안’의 후속조치 이행을 위한 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 통해 규제를 강화한다고 7일 밝혔다.ⓒ연합뉴스

금융위원회가 6.27 가계부채 관리 대책 보강으로 규제지역 주담대(LTV) 상한을 40%로 낮췄다.

수도권·규제지역 주택매매·임대사업자의 대출도 전면 제한하며, 1주택자 전세대출 한도를 2억원으로 일원화했다.

하지만 전문가들은 “겹겹이 규제된 대출 환경으로 인해 서민들의 실제 금융 접근성이 더욱 축소됐다”고 지적한다.

금융위원회는 8월 가계부채 증가세와 수도권 주택가격 안정세를 종합적으로 고려해, ‘주택공급 확대방안’의 후속조치 이행을 위한 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 통해 규제를 강화한다고 지난 7일 밝혔다.

이번 대책은 규제지역 주담대(LTV) 축소, 주택 매매·임대사업자 대출 제한, 1주택자 전세대출 한도 일원화, 주택신용보증기금(주신보) 출연료율 개편 등 네 가지 핵심 내용을 담고 있다.

강남 3구와 용산구 등 규제지역에서 주택담보대출을 받을 경우 LTV 상한이 기존 50%에서 40%로 낮아진다.

또 수도권과 규제지역 내 주택 매매·임대사업자는 신규뿐 아니라 기존 등록 사업자도 주담대를 받을 수 없게 된다.

다만 ▲신규 건설 주택을 담보로 한 대출 ▲공익 목적 주택 매매·임대 ▲기존 임차인의 임차보증금 반환 목적 대출은 예외로 인정된다.

이날 사전 브리핑을 진행한 신진창 금융위 금융정책국장은 “임대사업자 등록을 통한 투자 목적의 대출 우회를 막고, 세입자 보호를 위한 최소한의 예외를 둔 것”이라고 설명했다.

수도권·규제지역 내 1주택자는 전세대출 한도가 서울보증보험(SGI) 기준 3억원에서 2억원으로, 주택금융공사(HF)는 2억2000만원에서 2억원으로 일원화된다.

HUG 보증은 2억원으로 기존 유지된다. 신 국장은 “전세대출 확대가 과거 전세가격 상승과 주택매입 가격 상승으로 연결되는 측면이 있어 일정 수준 조정이 필요했다”고 설명했다.

주택담보대출 금액에 따라 주신보 출연료율을 차등 적용한다. 평균 이하 대출은 0.05%, 평균 초과~2배는 0.25%, 평균 2배 초과는 0.3%가 적용된다. 이를 통해 은행들의 대출 취급 인센티브를 조정하고, 장기 분할상환 대출 확대를 유도할 계획이다.

이번 대책은 8일 즉시 시행되며, 시행 전 계약이나 대출 신청이 완료된 경우에는 기존 규정을 적용받는다.

금융위는 향후 거시건전성 규제, DSR 적용 확대 등 추가 수단도 상황에 맞춰 즉각적으로 시행할 준비가 돼 있다고 밝혔다.

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그러나 금융권 전문가들은 이번 조치가 서민층 체감에는 한계를 가질 수밖에 없다고 평가한다.

결국 대출 규제를 통해 투자 목적의 수요를 제한하고자 한 정책이지만, 정작 서민들이 집을 구하거나 안정적인 전세 거주를 유지할 수 있는 통로마저 좁히고 있다는 비판이 거세다.

금융권 전문가는 “이번 대책은 실수요자와 서민을 위한 금융 통로를 반복적으로 막는 정책”이라며 “대출 규제만이 아니라 안정적 금융 접근성을 확보할 수 있는 보완 장치가 필수적”이라고 강조했다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 부동산 수석위원은 “규제지역 LTV 축소 등의 금융 추가 규제는 차주별 DSR 제도나 6.27대책으로 인한 6억원까지의 대출 상한선 정책으로 인해 체감되는 부분은 크지 않을 것”이라고 판단했다.

그러면서 “특히 6.27대책으로 인해 규제지역의 평균 아파트 매매가격을 기준으로 했을 때 실질적은 LTV는 20~40%로 체감되고 있는 상황”이라고 덧붙였다.

그는 또 “전세대출 한도 축소 등 임차시장과 관련된 부분은 장기적으로는 필요할 수 있다”면서도 “다만 빠른 공급이 전제되지 않는다면 월세 전환을 가속화해 서민층 부담이 늘어날 가능성도 있어 공급 효과가 체감되기 전까지의 서민 주거 안정 장치를 병행하는 세밀한 접근이 필요하다”고 강조했다.