주담대·전세대출 규제, 내일부터 무엇이 달라지나? [9.7주택공급대책-금융Q&A]

금융위, 7일 ‘대출수요 추가관리 방안’ FAQ 발표

금융위원회가 7일 ‘대출수요 추가관리 방안’ FAQ 자료를 공개했다.ⓒ뉴시스

금융당국이 최근 가계부채 증가세와 수도권 주택시장 과열 조짐에 대응해 추가적인 대출 규제를 내놨다.

오는 9월8일부터 규제지역 내 주택담보대출(LTV) 한도가 40%로 강화되고, 주택매매·임대사업자에 대한 주담대가 전면 금지된다.

또 수도권·규제지역 내 1주택자의 전세대출 한도를 2억원으로 일원화하고, 고액 대출 억제를 위해 주택금융신용보증기금(주신보) 출연요율도 차등화된다.

금융위는 이번 조치의 배경과 세부 내용을 다음과 같이 설명했다.

▲ 대책 추진 배경은.

6월27일 대책 이후 둔화세를 보였던 가계부채 증가세가 8월 들어 4조원대로 확대됐으며, 서울 아파트 매매가격도 상승세를 이어가고 있다.

한국은행 소비자 주택가격전망지수 역시 8월 111로 상승하며 시장 기대심리가 여전한 상황이다. 이에 금융위는 기존 관리 기조를 유지하면서도 규제지역과 사업자대출, 전세대출 등을 추가로 강화하기로 했다.

▲ 주요 내용은.

규제지역의 주택담보대출(LTV) 한도를 기존보다 낮춰 40%로 강화했다. 이에 따라 규제지역에서 주택을 구입하려는 차주들은 대출 가능한 금액이 이전보다 줄어든다.

또 수도권과 규제지역 내 주택매매·임대사업자가 신규 주담대를 받는 것은 전면 제한된다. 다만, 임차인 보증금 반환 목적의 대출은 예외적으로 허용된다.

전세대출 한도도 2억원으로 일원화했다. 수도권·규제지역 내 1주택자가 전세대출을 받는 경우, 대출 가능 한도가 2억원으로 맞춰졌다.

기존에는 SGI를 통해 3억원, 주금공(HF)을 통해 2억2000만원까지 받을 수 있었지만, 이번 조치로 모두 2억원으로 맞춰졌다. HUG의 경우 기존 한도 2억원을 유지한다.

주택금융신용보증기금(주신보) 출연료도 대출 금액에 따라 차등화된다. 평균 이하 금액에 대해서는 0.05%, 평균 초과~2배 금액에는 0.25%, 평균 2배 초과 금액에는 0.30%의 출연료를 적용한다.

▲ 주택매매·임대사업자 주담대 제한은 언제부터 적용되나.

이미 사업자등록을 마친 주택매매·임대사업자라도 9월8일부터는 수도권·규제지역 내에서 신규 주담대를 받을 수 없다.

▲ 임차보증금 반환 목적 대출도 금지되나.

임대사업자가 기존 세입자의 보증금을 반환하기 위한 대출은 예외적으로 허용된다.

▲ 제한 기준은 임대대상 주택 소재지인가, 담보주택 소재지인가.

담보주택 소재지를 기준으로 판단한다. 지방 주택을 담보로 대출받는 것은 가능하지만, 수도권·규제지역 주택 매입을 목적으로 지방 주택을 담보로 대출받는 것은 불가능하다.

▲ 주택·상가 혼합 건물도 규제 대상인가.

등기부상 주택과 상가가 혼재된 건물은 주택 연면적이 50%를 초과하면 전체를 주택으로 간주해 주담대 규제를 적용한다. 이는 소득세법 시행령 제154조 제3항 규정에 따른 것이다.

▼ 관련기사 보기
규제지역 LTV 40%로…전세대출 2억으로 제한 [9.7주택공급대책-금융]
“주담대 1억 한도 초과하더라도, ‘대환대출’ 갈아타기 허용” [9.7주택공급대책-금융]

▲ 전세대출 한도 축소는 누구에게 적용되나.

1주택자의 보유주택 소재지와 관계없이 수도권·규제지역에서 전세대출을 이용하는 경우 한도가 2억원으로 제한된다.

▲ 전세대출 DSR 확대 적용 계획은.

전세대출에 대한 DSR 확대 적용은 정부가 일관되게 밝혀온 방침으로, 향후 시장 상황과 서민 주거안정을 고려해 구체적인 시행 시기와 방식을 결정할 예정이다.

▲ 보증비율 축소 계획은.

지난 6월부터 수도권·규제지역 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 낮췄다. 금융위는 향후 시장 상황과 가계부채 추이를 고려해 추가 인하 여부를 검토할 계획이다.

▲ 다주택자가 전세대출 실행 후 주택을 추가 구입하면 대출이 회수되나.

그렇다. 금융기관은 국토부 시스템을 통해 3개월 단위로 주택 소유 현황을 점검해 다주택자가 되면 대출을 즉시 회수한다. 상속으로 인한 취득 등 불가피한 경우는 예외다.

▲ 기존 전세대출 이용자는 한도가 줄어드나.

기존 주택에서 계속 거주하며 계약 갱신으로 전세대출 만기를 연장할 경우 최초 임대차 계약이 9월7일까지 체결됐다면 종전 한도가 유지된다. 단, 만기 연장 시 대출금액을 증액하면 변경된 규정이 적용된다.

▲ 주신보 출연요율 개편은 언제 시행되나.

올해 취급된 대출액을 기준으로 내년 3월 출연요율을 산정해 4월부터 적용할 예정이다.

▲ 각 조치별 경과규정은.

9월7일까지 대출 신청 접수, 계약 체결 및 계약금 납부가 완료된 경우 종전 규정이 적용된다. 집단대출의 경우 입주자 모집공고일 또는 착공신고일 등을 기준으로 한다.