서울시, 모아주택 속도전…“사업 최대 2년 단축에 분담금 7천만원↓”

모아주택 활성화 방안 발표…11.7만가구 공급 탄력

사업성 보정계수 도입 및 공공기여 완화 등 추진

모아타운 융자 신설…조합 운영비 등 최대 20억 지원

ⓒ데일리안 홍금표기자

서울시가 모아주택·모아타운 개발에 가속페달을 밟는다. 사업기간은 최대 2년, 가구당 분담금은 평균 7000만원 줄인다는 목표다.

이를 위해 재개발·재건축에만 적용하던 ‘사업성 보정계수’를 도입하고 공공기여 완화와 일반분양 확대 등을 통해 가구별 분담금을 낮추도록 했다. 역세권 등 우수 입지 사업지에 대해선 용적률 상향과 함께 금융지원도 확대한다.

서울시는 19일 이같은 내용을 골자로 한 ‘모아주택 활성화 방안’을 발표했다. 모아주택·모아타운은 기존 재개발보다 빠르게 추진되고 기반시설도 함께 개선되는 것이 특징이다.

모아주택은 지난 2022년 도입 후 현재까지 116곳의 모아타운이 추진 중이다. 모아주택은 166곳, 3만4811가구가 조합설립인가를 받았다. 당초 내년까지 목표한 3만 가구를 이미 초과 달성한 수준이다.

이번 활성화 방안의 핵심은 ‘가속도’다. 정비사업장에만 적용하던 ‘사업성 보정계수’를 모아주택에도 도입해 사업성을 높일 계획이다. 현재 추진 중인 모아타운의 93%가 서울 평균 공시지가 이하 지역인 만큼 대다수 사업지가 이를 통한 수혜를 입을 것으로 보인다.

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사업성 보정계수란 서울 평균보다 땅값이 낮은 정비사업지에 대해 임대주택은 줄이고 일반분양 물량을 늘려 사업성을 높이기 위한 제도다. 땅값이 낮을수록 보정계수가 높게 산정된다.

서울시가 기존 선정된 모아타운 12곳에 대해 사업성 보정계수 1.5를 적용한 뒤 자체 시뮬레이션한 결과, 비례율은 평균 13%포인트 상승하고 주민 평균 분담금은 7000만원 줄어드는 것으로 나타났다.

이어 간선도로변·역세권 등 기반시설 우수입지를 준주거지역까지 상향한다. 이를 통해 모아주택 총 7000가구를 추가 공급할 기반을 마련한다는 계획이다.

또 사업 초기 동력확보를 위한 금융지원도 확대한다. 모아주택 조합 초기 운영비와 용역비를 최대 20억원까지 시가 직접 융자 지원하기로 했다.

사업비의 70%가량 차지하는 공사비는 서울시·서울주택도시개발공사(SH)·금융기관 협업을 통해 주택도시보증공사(HUG) 대비 0.6% 낮은 저리로 융자한다. 해당 융자상품은 내년 중 출시할 계획이다.

행정절차도 손질한다. 이원화됐던 모아타운 관리계획과 모아주택 건축계획을 병행수립해 사업 기간을 최대 1년 줄인다.

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이와함께 시와 자치구가 사업성 분석, 조합설립과정, 사업비 지원 등을 비롯해 조합설립 동의에 필요한 개략적인 건축계획과 추정분담금 산정 등 직접적인 지원에 나선다. 이로 인해 사업 기간을 1년 더 추가 단축한단 목표다.

이밖에 SH의 사업성 정밀진단 분석 서비스도 확대 제공한다. 대상지역은 하반기 모집할 예정이다.

이번 활성화 방안의 1호 대상지는 20년간 무허가로 방치된 서대문구 현저동 1-5번지 일원 ‘똥골마을’이다.

이곳은 오는 10월 조합설립인가, 내년 3월 통합심의 후 12월 착공을 목표로 추진 중이다. 오는 2029년 말 366가구 규모 준공을 계획하고 있다.

시는 거주 중인 20여가구(33명) 중 일부가 기초생활수급자, 차상위계층인 만큼 세입자 손실 보상 시 조합에 용적률 인센티브를 부여하는 등 맞춤형 보호대책을 유도할 예정이다.

오세훈 시장은 “모아주택과 모아타운은 개발이 진행되지 못하는 노후 저층 주거지 문제를 해결하기 위한 서울시의 혁신적인 접근”이라며 “그동안 모아타운을 선정하고 확대해 주택공급 기반을 다졌다면 이제는 모아주택을 실질적이고 더 빠르게 공급하는데 집중할 것”이라고 강조했다.