대출 막히고 실거주 의무까지…경매시장도 규제로 ‘찬물’

경락잔금대출도 6억 한도 제한…6개월 내 전입의무 규정

실수요·투자수요 모두 위축 불가피…비아파트는 치명타

“경매는 채권 회수가 목적…보완대책 마련돼야”

정부의 고강도 대출 규제로 부동산 경매시장도 직격탄을 맞게 됐다.ⓒ데일리안DB

정부의 고강도 대출 규제로 부동산 경매시장도 직격탄을 맞게 됐다.

주택담보대출(주담대)와 마찬가지로 경락잔금대출도 한도 6억원 제한이 걸린 데다 6개월 이내 전입 의무까지 생기면서다. 다주택자에 대한 대출 금지 규정도 동일하게 적용된다.

투자 수요는 물론 실 수요까지 가세하면서 달아오르던 서울 아파트 경매시장 혼란이 가중되고 있다.

2일 경매업계 등에 따르면 정부의 6·27 대출 규제에 따라 서울·수도권 일대 아파트 경매 낙찰자가 주택을 담보로 받는 경락잔금대출에도 ‘6억원 한도 제한’ 및 ‘6개월 내 전입 의무’가 붙게 됐다.

낙찰받은 날로부터 6개월 이내 전입해야 하는 만큼 전세를 놓고 잔금을 치르는 갭투자도 막힌다. 1주택자의 경우 기존 주택을 6개월 내 처분해야 대출이 허용되고 2주택 이상 다주택 보유자에 대한 대출은 금지된다.

경매 대출을 취급하는 시중은행들은 이미 이 같은 내용을 안내 중인 것으로 알려졌다.

현재 경매를 통해 주택을 매수하는 경우 관련 법에 따라 토지거래허가구역(토허제) 등 규제지역에서도 실거주 의무가 배제되는데 대출 규제로 이 같은 예외 규정이 유명무실해진 셈이다. 다만 금융당국은 경매 절차에 따라 6개월 내 전입이 불가능한 경우 예외로 인정해주는 방안을 검토 중이다.

지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 98.5%로 지난 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 만에 최고치를 기록했다. 서울 아파트 값이 천정부지 치솟은 데다 이달 들어 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제가 본격 시행되기에 앞서 막차 수요가 몰린 탓이다.

하지만 대출 규제 시행으로 그동안 뜨거웠던 경매 열기도 식을 전망으로 실 수요는 물론 투자 수요의 관심도 한 풀 꺾일 것으로 보인다.

업계에선 경매시장에서도 ‘부익부 빈익빈’ 현상이 본격화할 것으로 내다본다. 자금 조달 여력이 부족한 실 수요자들에게는 경매시장 진입 문턱이 높아졌고 시세차익을 염두에 두고 뛰어든 투자 수요는 전입 의무가 생기며 관심이 시들해질 수밖에 없다.

강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 핵심 입지의 경매 물건에 대한 영향은 미미할 수 있으나 전세사기 여파 등으로 상당수 적체된 빌라 등 비아파트 물건은 유찰을 거듭하는 사례가 늘어날 것으로 예상된다.

전문가들은 경매는 채권자의 권익 보호를 위해 이뤄지는 만큼 예외 조항을 두거나 보완 제도가 마련돼야 한다고 강조한다. 경매 수요가 꺾여 채권 회수가 지연되면 그만큼 은행 등 금융업계도 리스크를 짊어질 수 있어서다.

이현정 이현정경매 대표는 “경매를 마냥 저렴하게 집을 산다고 볼 게 아니라 채권 회수를 위한 과정으로 인식해야 하는데 입찰이 이뤄지지 않으면 시장은 정말 마비가 될 것”이라며 “대출 규제가 시행되고 명확한 지침도 내려오지 않고 있어서 시중은행 대출 상담사들도 우왕좌왕하고 있으니 혼란이 더 가중된다”고 설명했다.

이어 “단기 투자 목적으로 들어오는 투자수요는 대부분 사업자 대출을 활용하다 보니 가계대출 규제에 영향이 없겠지만 경매를 통해 내 집 마련을 고려하는 수요자들에게는 폭탄이 떨어진 셈”이라며 “경매물건이 여느 때보다 많이 쌓인 상황으로 대출과 실거주 의무를 동시에 규제해 버리면 이 많은 물건이 시장에서 순환할 수 없게 될 텐데 조속히 보완 대책이 마련돼야 한다”고 덧붙였다.