오늘부터 DSR 3단계…대출 이중 족쇄에 매수 심리 ‘뚝’

6억 한도 이어 가산금리 추가...돈줄 옥죄기

수도권 대출 한도 3~5% 감소…개인별 한도↓

부동산 “거래 매수 문의 끊겨...시장 관망세”

지난달 30일 서울 시내 한 부동산에 급매물 광고가 게시돼 있다. ⓒ뉴시스

서울 집값 폭등으로 정부가 ‘6억원 대출 제한’이라는 초강력 규제를 꺼낸 데 이어 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제도 시행됐다. 부동산 시장에서의 자금 유동성이 사실상 차단되며 당분간 매수 심리가 크게 위축될 것으로 전망된다.

1일 금융권에서 스트레스 DSR 3단계가 적용되면서 서울 부동산 시장이 더욱 얼어붙을 것으로 보인다.

스트레스DSR은 일정 수준의 스트레스금리(가산금리)를 반영해 대출 한도를 산정하는 제도다. 이자 부담에는 영향을 주지 않지만 가산금리가 많이 부과될 수록 대출 한도가 줄어든다.

이날 3단계 시행으로 모든 가계대출에 1.5%의 스트레스 금리가 적용됐다. 1.5% 가산금리는 수도권에만 적용되며 이에 따라 대출 한도가 약 3~5% 줄어들게 된다.

DSR 3단계가 적용되면 변동형, 30년 만기, 원리금균등상환, 금리 4.2% 기준일 때 수도권에 거주하는 연 소득 5000만원 차주의 대출한도는 기존 3억원에서 2억9000만원으로 줄어든다. 연 소득 1억원일 경우 대출한도는 기존 5억9000만원에서 5억7000만원으로 감소한다.

여기에 정부가 지난달 27일 발표한 가계부채 관리 방안까지 적용하면 개인별 대출 한도가 더 줄어들 가능성이 크다.

정부는 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고 해당 지역 생애 최초 담보인정비율(LTV) 80→70%로 강화 및 6개월 내 전입 의무 등을 골자로 한 정책을 시행했다.

이러한 정책으로 서울 25개 구 중 18개 구의 아파트가 대출액이 종전보다 줄어들 것으로 예상된다. 부동산R114가 조사한 서울 아파트 평균 시세가 14억6000만원 수준임을 고려하면 단순 계산으로 LTV 70% 가정시 종전에는 10억2000만원까지 대출할 수 있었지만 앞으로는 6억원 여신 한도 제한에 걸린다. 이에 따라 대출 한도액이 줄어 8억6000만원 이상의 현금이 있어야 입주가 가능해진다.

잇따른 대출 규제로 당분간 수도권 주택 시장의 거래 위축이 불가피할 것으로 보인다. 대출을 받으면 실입주 의무가 생겨 실수요자 외에는 집을 사기 어려워졌기 때문이다.

용산구 소재 한 공인중개사는 “며칠 전까지만 해도 재개발·재건축 매물 있으면 연락을 요청하는 분들이 많았는데 대출이 막히니 거래 문의가 뚝 끊겼다”며 “집주인들도 분위기를 살피고 있는데 초고가 아파트가 있는 곳을 제외하고는 당분간은 거래가 활성화되기 어려울 것”이라고 분위기를 전했다.

다만 강남 3구와 용산 등 자금력이 풍부한 핵심 지역은 규제에 따른 영향이 제한적일 것으로 예상된다. 상대적으로 아파트 평균 매매 시세가 낮은 강북권 시장은 오히려 가격 상승이 점쳐진다.

함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 “6억~8억원대 매물이 몰린 노도강(노원·도봉·강북구)과 금관구(금천·관악·구로구) 등 외곽 지역으로의 풍선효과를 주의 깊게 지켜봐야 한다”며 “전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 강화되고 기준금리 인하 추세가 맞물리면서 전세매물 부족, 전세가 상승, 월세화가 야기돼 실수요 목적의 주택 구입이 해당 지역에 나타날 수 있다”고 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 조치는 전방위적인 규제 조치로 거래 수요에 직접 영향을 끼치고 시장이 관망세로 돌아서는 등 당장의 효과를 보일 것”이라면서도 “장기적인 정책 효과를 이끌어내기 위해서는 규제보다 물가 안정 등 경제 전반에 대한 변화가 필요하다”고 평가했다.