[부동산PF 정리] 부실 PF사업장 절반이상 재구조화 마무리…"충격 우려 상당부분 해소"

아파트 공사장 모습. ⓒ뉴시스

금융감독원은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 건전성 회복을 위해 노력한 결과 올해 6월 말까지 23조9000억원의 유의·부실 우려 사업장 중 52.7%에 해당하는 12조6000억원 규모의 사업장이 정리·재구조화될 것으로 보인다고 22일 밝혔다.

국내 부동산PF 시장은 코로나19 극복과정에서 크게 늘어난 유동성 공급 등의 영향으로 2020~2022년 사이 빠르게 성장했으나 이후 금리상승, 고물가와 고환율 등 대내외 여건 악화에 따른 ▲미분양 증가 ▲원가상승 ▲분양률 하락 등에 직면하게 되면서 2022년 하반기부터 PF 사업성 악화 징후가 나타나기 시작했다.

이에 금융당국은 우선 전 금융권 PF사업장 전수조사를 통해 PF사업장 DB를 구축해 실태를 상세하게 파악하는 한편, 지난 2023년 4월 PF 대주단협약 등을 토대로 대주단과 시행·시공사 당사자간 이해조정과 손실부담을 전제로 자율적인 구조조정을 유도했다.

또한 금융당국은 2022년 9월 레고랜드 사태가 발생하자 자산유동화기업어음(PF-ABCP), 채권시장 등 금융시장 안정화 조치도 아울러 시행한 바가 있다.

그럼에도 불구하고 PF대출 연체율이 지속적으로 상승하는 등 부실이 확대되고 2023년 말 태영건설 사태를 계기로 PF시장 위기가 건설사로 전이되는 양상이 나타남에 따라 보다 신속하고 과감한 구조조정이 필요하게 됐다.

이에 따라 지난해 5월 부실사업장을 보다 엄격하게 판별하는 '옥석가리기'를 위해 사업성 평가기준을 전면 개선했으며 이를 바탕으로 전 금융권의 모든 PF사업장에 대해 분기별 사업성평가를 실시하고 정리·재구조화 대상 사업장을 식별했다.

지난해 5월 도출한 사업성 평가기준은 적극적인 사후관리를 유도하기 위해 평가등급을 종전 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분했다.

이에 따라 숨겨져 있던 잠재부실(11조7000억원)이 추가로 파악되면서 지난해 6월 말 기준 부실PF(유의·부실우려) 규모는 전년 말(9조3000억원)보다 크게 증가한 21조원으로 최종 집계됐다.

이를 바탕으로 지난해 하반기부터 본격적으로 부실사업장 정리 및 재구조화에 착수한 결과 지난해 말 전체 PF익스포져와 부실PF 규모는 각각 14조2000억원(-6.6%), 1조8000억원(=8.6%) 감소했다.

금융당국은 저금리 기조와 풍부한 시중 유동성을 기반으로 브릿지론 등 PF성 대출 취급이 늘어났으나 지난해부터 부실이 크게 확대되면서 같은 해 8월 금융권 경공매 기준을 새로 마련하고 이에 따라 경공매 등을 통해 3개월 이상 연체 또는 부실우려 PF대출을 우선적으로 정리‧재구조화하도록 유도하기 시작한 바 있다.

이 결과 금융당국은 시장주도의 자율적인 정리 여건이 조성되도록 지원함과 동시에 시장 영향력이 큰 중대형 부실사업장(500억 이상) 정리과정을 면밀히 모니터링하고 신속한 정리를 유도했다.

올해 3월 말 기준 중·대형 관리대상 사업장은 93개, 총 익스포져는 7조8000억원이다.

특히 재구조화 과정에서 PF사업자가 신디케이트론, 주금공(HF) 보증 등 정책지원을 통해 자금을 조달할 수 있도록 안내함으로써 사업정상화 및 애로해소를 적극 지원했다.

그 결과 지난해 말 사업성평가시 부실PF(유의·부실우려)는 총 23조9000억원이었으나 올해 3월까지 이중 9조1000억원(전체의 38.1%)에 대한 정리(6조5000억원) 또는 재구조화(2조6000억원)를 이미 완료했다.

현재 진행중인 ▲중대형 사업장 모니터링 강화 ▲업권 정상화펀드 매각 ▲플랫폼 활용 등을 통해 6월말까지 총 12조6000억원(전체의 52.7%)을 정리(9.2조원) 또는 재구조화(3.4조원)할 수 있을 것으로 금융당국은 기대했다.

금감원 관계자는 "전 금융권 PF사업장에 대해 엄정한 평가기준을 적용해 부실 사업장을 선별하고 적극적으로 정리·재구조화를 추진한 결과 올해 6월말까지 유의·부실우려 사업장의 52.7%(12.6조원)가 정리·재구조화될 것으로 보이는 등 1년간의 부실 PF 정리 작업이 상당부분 마무리될 것으로 예상된다"며 "6월 말 예상 잔여부실을 업권별로 보면 대부분 업권에서 잔여부실이 1조원 내외로 감소하는 등 안정적으로 관리 가능한 수준에 들어올 것으로 보인다"고 밝혔다.

이어 "향후 PF시장의 급격한 충격 우려를 상당부분 해소했고 '부동산PF의 질서있는 연착륙'으로 이어질 것으로 기대한다"며 "부실정리가 미진한 개별 금융회사에 대해 현장점검 및 충당금 추가적립 등을 통해 건전성 관리를 강화하도록 유도해 나가겠다"고 덧붙였다.