역전세난 하반기 도래, 정부 “DSR 풀어야 하나” 고심

추경호 부총리 “DSR 완화 방안 7월 중 마련”

가계대출·연체율 확대 부담 있지만, “역전세난 사전 차단해야”

한정적이고 한시적인 정부 지원책 마련 필요

역전세 우려가 확대되자 정부가 전세보증금반환대출과 관련해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 카드를 만지작거리고 있다.ⓒ뉴시스

역전세 우려가 확대되자 정부가 전세보증금반환대출과 관련해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 카드를 만지작거리고 있다.

13일 정부에 따르면 다음 달 DSR 규제 완화 방안을 마련할 방침이다. 앞서 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 8일 관훈클럽 토론회에서 “전세금 반환 목적에 한해 일시적으로 DSR 완화 방안을 7월 중 마련하겠다”고 언급한 바 있다.

그동안 임대인들은 줄곧 DSR 규제를 완화해 달라고 요구해왔다. 지난해 하반기부터 급속도로 집값과 전세가격이 떨어지면서 임차인들에게 전세보증금을 제대로 돌려주지 못할 위험에 처해서다.

김연희 전국임대인연합회 부회장은 “우리는 보증금을 어떻게든 반환해줘야 하는 입장이니까 DSR을 완화해달라고 했던 것”이라며 “DSR의 완전한 폐지가 아닌 이상은 집주인들의 숨통을 트여주긴 힘들다. 그런데 가계대출 확대와 여론 등으로 DSR 완전 폐지는 어려울 것 같고 보여주기 식으로 규제가 완화될까 걱정된다”고 호소했다.

문제는 대출 규제를 완화했을 때 발생할 수 있는 부작용이다. 결국 빚을 얻어 보증금을 돌려주는 것이기 때문에 임대인들의 대출 부담이 상당해질 수 있고 향후 연체율 확대 등의 결과를 초래할 가능성도 있다.

부동산 업계의 한 관계자는 “갭투자를 막기 위한 마지막 규제가 바로 DSR”이라며 “임대인이 집을 1~2채만 보유했다면 모를까 보유 주택 수가 많은 임대인들에게 DSR 규제를 풀어줬다간 여러 부작용이 나타날 수 있다”고 주장했다.

이러한 우려에도 DSR 규제 완화가 거론되는 이유는 올해 하반기부터 역전세 현상이 본격화될 것이라는 관측이 커서다.

한국은행에 따르면 잔존 전세계약 중 전세가격이 기존 전세보증금보다 낮은 역전세 위험가구는 102만6000가구로 추정된다. 이는 전월세신고제를 통해 신고된 거래를 대상으로 조사한 것이기 때문에 실제 역전세 위험가구 규모는 더 커질 수 있다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “반기는 선택은 아니지만 DSR 규제라도 완화해야 그나마 역전세 등 부작용을 사전에 차단할 수 있을 것 같다”며 “역전세는 단기적인 유동성 문제이고 신용경색의 문제로 연결될 수가 있어 정부의 지원이 필요한 상황. 역전세에 대한 한정적이고 한시적인 지원책의 틀을 짜야 한다”고 분석했다.

이에 따라 보유 주택 수 등 임대인이 처한 상황에 따라 세부 기준 마련이 필요할 것으로 파악된다. 특히 보증금 미반환과 같이 전세보증금이 안고 있는 리스크를 일부 해소하기 위해, DSR 규제 완화와 함께 보증부 월세로의 전환이 병행돼야 한다는 주장도 나온다.

전세보증금은 집주인이 세입자로부터 돈을 빌리는 대출의 성격을 가지고 있다. DSR 완화를 통해 전세보증금 반환대출을 받게 되면 대출이 제도권으로 편입되는 효과가 나타날 수 있다. 이 과정에서 집주인들이 보증금을 낮춰 반전세 등으로 주택을 공급하도록 유도해 미반환 리스크를 해소하고 월세 수익으로 대출 이자를 상환할 수 있도록 해야 한다는 얘기다.

이 교수는 “수십 채의 주택을 굴리는 임대인의 경우는 개인이라기 보다는 기업 금융의 성격으로 만들어갈 필요도 있다”며 “또 전세보증금이 비제도권 금융으로서 가질 수 있는 한계를 벗어나기 위해서는 제도권 금융에 흡수해야 한다는 요구가 있을 것이고 지금보다는 상당한 부채 증가를 감내할 수밖에 없는 구조”라고 설명했다.