깡통전세·역전세 위험가구↑…“하반기부터 만기 도래”

한은, ‘깡통전세·역전세 현황 및 시사점’ 분석

깡통전세 위험가구 16만가구 추산, 역전세는 102만 가구

“전세보증금 미반환 리스크·주택시장 하방압력 확대”

전체 전세계약 중 깡통전세와 역전세 위험가구 비중이 확대되면서 전세보증금 미반환 우려가 커지고 있다.ⓒ데일리안 DB

전체 전세계약 중 깡통전세와 역전세 위험가구 비중이 확대되면서 전세보증금 미반환 우려가 커지고 있다. 앞으로 전세보증금을 돌려받지 못하는 임차인들이 지속적으로 나올 수 있다는 얘기다.

한국은행이 지난 25일 ‘국내외 경제 동향 및 전망’ 보고서를 발표하며 ‘깡통전세·역전세 현황 및 시사점’을 분석했다고 29일 밝혔다.

한은의 분석에 따르면 지난해 주택시장 하락세가 이어지면서 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 깡통전세와 현재 전세시세가 기존 전세보증금보다 낮은 역전세가 최근 증가한 것으로 나타났다.

한은이 실거래 마이크로 데이터를 활용해 분석한 결과 잔존 전세계약 중 깡통전세 위험 가구 비중이 지난해 1월 2.8%(약 5만6000가구)에서 지난달 8.3%(약 16만3000가구)로 확대됐다.

역전세 위험가구 비중도 같은 기간 25.9%(약 51만7000가구)에서 52.4%(약 102만6000가구)로 크게 증가했다.

지역별로는 깡통전세의 경우 비수도권 지역이 차지하는 비중이 가장 높았다. 비수도권의 깡통전세 주택 규모는 9만7000가구였으며 그 뒤를 이어 경기·인천에서 4만3000가구를 차지했다. 서울의 깡통전세 주택은 약 7000가구 수준이었다.

역전세 주택 수는 경기·인천이 40만6000가구로 가장 많았고 비수도권이 33만8000가구, 서울이 27만8000가구로 집계됐다.

이는 전월세신고제를 통해 신고된 거래를 대상으로(2022년 평균 약 200만건) 조사한 것으로 실제 깡통전세와 역전세 위험가구 규모는 한은의 추정치보다 더 클 수 있다.

전세보증금과 매매가격을 살펴보면 깡통전세 주택의 경우 평균적으로 기존 보증금 대비 매매가격이 약 2000만원 낮았다. 역전세에 해당하는 주택은 기존 보증금보다 현재 전세가격이 평균 약 7000만원 정도 낮은 것으로 나타났다.

문제는 올해 하반기부터 내년 상반기까지 깡통전세와 역전세 상당부분의 전세 만기가 돌아온다는 것이다.

지난달 기준 깡통전세 계약 중 올해 하반기와 내년 상반기에 만기가 도래하는 비중은 각각 36.7%, 36.2%로 예상된다. 역전세는 28.3%, 30.8%가 올해 하반기와 내년 상반기에 만기가 돌아온다.

올해 하반기부터 임차인들이 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 대규모로 확대될 가능성이 높다는 설명이다.

한은 관계자는 “깡통전세와 역전세의 비중이 높아진 것은 최근 몇 년간 주택시장 변동성이 컸던 데 주로 기인한다”며 “깡통전세와 역전세의 증가는 전세보증금 미반환 리스크를 확대시킬 뿐 아니라 주택시장의 하방압력을 높일 수 있다”고 설명했다.

그러면서 “전세보증금이 7억원을 넘는 고가 전세나 담보대출이 많은 주택은 전세보증금 반환보증 가입이 어렵다. 특히 임차인이 선순위 채권자 지위도 확보하지 못한 경우에는 경매가 진행되더라도 보증금 미반환 리스크가 커질 수 있다”며 “또 깡통전세와 역전세에 따른 보증금 상환 부담은 매물 증가로 이어져 매매가격에 대한 하방압력으로 작용할 수 있다”고 내다봤다.