서울 3억대 '반값아파트' 사전청약 열린다…부동산 한파 속 흥행할까

이르면 2월 '고덕강일 3단지' 500가구 사전청약

전용 59㎡, 분양가 3.5억 토지임대료 40만원 추정

여전히 시세 대비 가격경쟁력↑…투자 목적으론 부적합

윤석열정부의 첫 공공분양 사전청약이 이르면 다음 달 시작된다.ⓒSH공사

윤석열정부의 첫 공공분양 사전청약이 이르면 다음 달 시작된다.

금리 인상에 따른 거래절벽과 집값 하락세가 가파른 상황에서 서울시와 SH공사(서울주택도시공사)의 토지임대부 주택, 일명 '반값 아파트' 공급도 본격화할 예정이어서 수요자들의 관심을 사로잡을지 귀추가 주목된다.

10일 업계 등에 따르면 국토교통부는 지난해 12월 30일 고양창릉과 고덕강일 등 공공분양 2298가구에 대한 사전청약 공고를 냈다. 오는 2월 6일부터 신청서를 접수할 계획이다.

공급물량을 살펴보면 ▲고양창릉 S3블록 877가구 ▲양정역세권 S5블록 549가구 ▲남양주진접2 A7블록 327가구 ▲서울 고덕강일 3단지 500가구 등이다. 정부는 나눔형·일반형·선택형 등으로 구분해 오는 2027년까지 공공분양 50만가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다.

이 중 고덕강일 3단지는 '나눔형'으로 오세훈 서울시장과 김헌동 SH공사 사장이 역점으로 추진 중인 반값 아파트로 공급된다.

반값 아파트는 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 토지임대부 주택이다. 분양가 대부분을 차지하는 토지 가격이 빠지는 만큼 주변 시세 대비 절반 가격에 저렴한 분양이 가능하다. 대신 다달이 토지임대료를 부담해야 한다.

수분양자는 분양주택 유형으로 40년간 거주 후 재계약을 통해 최장 80년간 해당 주택에서 거주할 수 있다. SH공사에 따르면 이곳 단지는 전용 59㎡ 단일면적으로 공급되며 본청약 시점(2026년 하반기) 추정분양가는 3억5538만원 정도다. 월 추정임대료는 40만원이다.

5년 의무거주 기간이 부여되며 10년 전매제한이 적용된다. 향후 공공에 주택을 환매하면 수분양자는 시세차익의 70%를 챙길 수 있다.

시는 오는 5월 착공에 들어가 2026년 본청약을 실시한 뒤 2027년 3월 입주를 목표로 사업을 추진한다.

고금리·고분양가로 청약 열기가 한풀 꺾인 가운데 업계에선 '준강남권' 입지를 갖춘 데다 3억원대 저렴한 분양가로 공급되는 만큼 고덕강일 3단지로 내 집 마련 실수요가 몰릴 거란 분석이다. 매월 토지임대료를 부담해야 하지만 집값 하락기에 접어든 현재도 시세 대비 가격 경쟁력이 있어서다.

고덕강일 3단지와 인접한 강일리버파크 1단지 전용 59㎡는 지난 2020년 11월 5억1000만원에 실거래됐다. 강동리버스트 4단지 같은 평형대는 지난해 12월 5억5000만원에 매매됐다. 현재 이곳 단지 전용 59㎡ 매도호가는 8억~8억5000만원 수준이다.

다만 의무 거주기간과 전매제한이 걸려 있고 시세차익 전부를 챙길 수 없단 점은 반값 아파트의 매력을 반감시킨단 견해다.

부동산업계 관계자는 "반값 아파트는 사실상 반전세 형태의 주택이다. 살면서 자산을 축적하고 시세차익을 남기려는 투자수익 측면과는 거리가 있다"며 "최근 월셋값이 많게는 100만원을 웃도는 만큼 실거주를 목적으로 한다면 장기간 안정적인 주거가 가능한 상품이지만, 환매 조건이 까다로워 투지 목적의 가수요가 붙긴 힘들 것"이라고 설명했다.