서울 도심 첫 '신희타' 사전청약…실수요 외면 극복할까

유일한 서울 물량 포함, 4차 사전청약 10일부터 시작

면적 좁고 시세차익 정부와 공유 '단점' 여전

"입지적 강점 커, 서울선 청약흥행…타 사업지와 양극화 뚜렷"

정부가 지난해 계획한 마지막 사전청약 접수가 본격 시작된다.ⓒ데일리안 류영주 기자

정부가 지난해 계획한 마지막 사전청약 접수가 본격 시작된다. 4차 사전청약은 앞서 진행한 사전청약 대비 물량이 가장 많고 유일하게 서울 도심 신혼희망타운 물량이 포함돼 있어 흥행 여부에 관심이 모아진다.

그간 신혼희망타운 물량은 중소형 평형대로 공급되는 데다 향후 발생한 시세차익을 정부와 나눠야 한다는 점에서 공공분양 대비 실수요자들의 관심이 저조했다.

국토교통부와 LH 등에 따르면 10일부터 3기 신도시와 수도권 공공택지 등 12개 지구에서 4차 사전청약이 시작된다. 총 1만3552가구 규모로 신혼희망타운 물량이 전체의 절반 이상인 7152가구를 차지한다.

지구별 신혼희망타운 물량은 ▲인천계양 302가구 ▲성남금토 727가구 ▲남양주왕숙 751가구 ▲고양창릉 572가구 ▲부천대장 1042가구 ▲부천역곡 927가구 ▲시흥거모 749가구 ▲구리갈매역세권 1125가구 ▲안산장상 284가구 ▲안산신길 558가구 ▲서울대방 115가구 등이다.

앞서 공급된 신혼희망타운 물량과 마찬가지로 전용 46~55㎡ 중소형 면적으로 구성됐다. 이번 사전청약에선 유일하게 서울사업지가 포함됐단 점이 특징이다. 앞서 1~3차 사전청약에서도 서울 도심에서 공급되는 물량은 없었다.

서울대방의 경우 115가구 모두 신혼희망타운으로 서울시 거주자에게 100% 우선공급된다. 전용 55㎡ 단일면적으로 구성됐으며 분양가는 7억2463만원로 추산됐다. 다른 지구에서 공급되는 신혼희망타운 추정 분양가가 3억~5억원대 수준인 점을 감안하면 최대 4억원가량 비싼 수준이다.

그동안 신혼희망타운 사전청약은 공공분양 대비 실수요자들의 참여가 부족했다. '국민평형'으로 통하는 전용 84㎡ 물량이 없고 전용 60㎡이하 주택형만 공급되는 탓에 자녀 계획이 있는 신혼부부들의 외면이 컸다.

분양받은 뒤 집값이 올라 발생하는 시세차익을 정부에 환수해야 한다는 점도 발목을 잡았다. 신혼희망타운 입주자는 분양가가 일정 수준(2021년 기준 3억700만원)을 초과하면 30%를 의무적으로 '수익공유형 모기지'로 대출해야 한다. 연 1.3% 고정금리로 최장 30년간 대출할 수 있지만, 향후 주택 처분시 시세차익의 최대 50%를 정부와 공유해야 한다.

이 때문에 3차 사전청약에선 미달 사태를 빚기도 했다. 당시 과천주암, 시흥하중 등 2곳에서 진행한 2172가구 사전청약에는 1297건만 접수됐다. 당해 100% 공급이었으나 해당 지역 수요자들도 등을 돌린 셈이다.

평균 0.60대 1의 경쟁률에 그치자 국토부는 신혼희망타운 청약 대상을 수도권으로 확대해 추가 접수를 실시해 미달 물량을 털어낸 바 있다.

전문가들은 동일한 조건으로 공급되는 신혼희망타운 물량임에도 서울이라는 입지적 강점이 커 수요자들의 높은 관심이 이어질 것으로 내다본다. 추정 분양가는 타 사업지 물량과 비교해 높은 편이지만, 인근 시세 대비 3억원가량 저렴하단 점도 메리트로 작용할 거란 분석이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "사전청약은 당첨되더라도 당장 계약금을 내야 하거나 향후 당첨 포기에 따른 부담도 없어서 실수요에 가수요까지 더해지는 경향이 있다"며 "신혼희망타운은 시세차익 일부를 정부에서 환수한단 점에서 별로 인기가 없었는데 서울에서 공급되는 경우라면 얘기가 달라질 것"이라고 설명했다.

윤 연구원은 "지금은 서울에 입성하는 것 자체가 하나의 권리, 권력처럼 통용되고 있어 입지 자체로의 의미가 굉장히 크다. 차익을 정부와 공유하더라도 서울이라는 입지만으로 자산가치가 증대되는 부분이 있다고 판단할 것"이라며 "이 때문에 수도권 외곽에서 공급되는 신혼희망타운 물량과 청약 성적이 크게 달라질 수 있다"고 덧붙였다.