분양가상한제 개정…택지비 심사 개선·지자체 재량권 제한 '방점'

민간택지비 산정 시 용도지역·단지 규모 등 '개별입지특성' 고려

기본형 건축비 임의 조정 막고 가산비 심사 항목 구체화

분양가 상한제의 개정방안이 발표됐다.ⓒ국토부

분양가 상한제의 개정방안이 발표됐다. 지자체의 과도한 재량권을 축소하고 불합리한 심사 방식을 개선하는데 초점이 맞춰졌다.

택지비 산정 과정에서 상가·임대 면적은 제외하고, 감정평가 시 특성 반영이 미흡하다는 지적에 따라 용도지역 및 단지 규모 등을 고려해 가장 비슷한 비교 사업지가 선정 될 수 있도록 '개별입지' 특성을 고려하기로 했다.

국토교통부는 8일 이 같은 '분양가 상한제 심사 매뉴얼' 및 '추정분양가 검증 매뉴얼'을 마련하고 전국 지자체와 민간업계에 배포했다.

먼저 국토부는 공공과 민간 택지비의 산정 방식을 손보기로 했다.

공공택지의 경우 택지비 산정 시 공동주택 외 상가·임대 등 면적 포함되는 경우가 있었지만, 앞으로는 공동주택 면적만 반영토록 한다.

임의삭감을 금지하는 방안도 추진된다. 사업 주체가 조기 착공을 위해 택지계약서 상 납부기한보다 조기에 대금을 납부하고 할인을 받은 경우, 택지비는 할인된 가격으로 인정하나, 선납에 따른 사업주체 추가 이자조달 비용은 인정되지 않았다. 이에 따라 계약서상 공급가격 및 납부 스케쥴 기준으로 택지비와 기간이자 산정하는 것으로 결정했다.

민간택지는 용도지역, 이용상황, 교통여건 등 주변환경, 지리적 근접성, 단지규모 등을 등이 유사한 비교 사업지(표준지)가 선정 될 수 있도록 표준지 선정 기준 및 입지·특성차이 보정기준 구체화하기로 했다. 그동안은 비교 아파트 표준지가 적어, 감정평가 시 개별입지 특성 반영이 미흡해 지나치게 낮게 산정되는 경우가 있었다.

실비용도 적정하게 반영하기로 했다. 조합 사업지 중 택지 조성에 소요되는 비용이 택지비로 과부족 반영되지 않도록 택지, 건물, 공통 귀속분 분류 기준을 명확화한다.

지자체의 과도한 재량권도 제한한다. 지자체가 기본형 건축비를 임의 삭감하는 경우가 많았는데, 향후에는 지자체 별도 고시없이는 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼에 구체화해 담을 예정이다.

가산비는 심사 항목을 구체화하고 권장 조정기준을 제시하는 방법을 통해 지자체의 임의조정을 막는다. 앞으로는 주요 항목을 인정·불인정·조정 3가지 유형으로 구분한다. 조정 항목은 업체 제출금액(설계가액)에 대한 공종별 권장 조정률을 제시해 예측 가능성을 제고하되, 지역 및 사업지별 여건차이를 감안해 심의를 통해 ±10%p 조정이 가능토록 했다.

이 밖에도 중복계상·임의삭감 등 심사 오류사례에 대한 유의사항을 명확히하고, 판단기준이 불확실한 항목은 기준을 구체화했다.

분양가 산정방식 및 절차를 담은 추정 분양가 검증 메뉴얼도 공개됐다.

분양가 산정은 사업주체가 설계 진행 후 분양가 상한제 매뉴얼 기준으로 분양가를 산정하도록 했다. 이 과정에서 사업 주체는 기본 설계(단, 토목 부문은 실시설계 수준 필요)를 진행하고, 이에 기초한 심사자료를 작성해야 한다. 다만 사전청약 시점에서 산정 불가능한 항목은 매뉴얼에서 별도 추정방식을 제시한다.

분양가 검증도 거쳐야 한다. 추정분양가 자료가 작성되면, HUG 추정분양가 검증위원회에 분양가 검증을 신청해야 한다.

사업자로 하여금 사전당첨자 모집 시 추정분양가는 신청일 기준의 추정가격으로 설계 및 인허가 변경, 기본형 건축비 변동 등 사유로 본 청약 시점에 변동 가능하다는 점도 안내해도록 했다.

김수상 국토부 주택토지실장은 "이번 분양가 상한제 심사 매뉴얼 개정에 따라 심사 기준이 구체화되면서, 분양가 심사과정의 예측 가능성이 크게 제고돼 민간의 주택 공급이 촉진 될 것으로 기대된다"고 말했다.

이어 "기존 공공택지 공공분양에 대한 사전청약이 성황리에 진행되고 있는 가운데, 민간 사전청약이 본격화 되면, 공공분양 물량까지 합쳐 총 16만9000가구가 사전청약으로 공급될 예정"이라며 "연간 수도권 전체 분양 물량에 육박하는 수준으로 시장 안정에 크게 기여할 것으로 기대된다"고 말했다.