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공공재건축 사업의 허와 실


입력 2020.10.09 09:00 수정 2020.10.09 03:31        데스크 (desk@dailian.co.kr)

서울의 한 재건축 단지 모습.ⓒ연합뉴스 서울의 한 재건축 단지 모습.ⓒ연합뉴스

공공재건축사업 사전컨설팅 접수 결과가 공개되었다. 서울 재건축 아파트 단지 15곳이 사전컨설팅 신청서를 제출하였다. 예상보다 많은 단지들이 사전컨설팅을 신청했다고 홍보에 열을 올리고 있다. 대부분의 재건축조합들이 공공재건축에 회의적 반응을 보일 것이라고 예측했지만 변화의 조짐을 보인다는 것이다.


정부는 8.4부동산대책에서 공공기관의 참여를 전제로 재건축 단지가 주택 등을 기부채납하면 종상향 등을 통해 용적률을 500%까지 올려주고 층수도 50층까지 올릴 수 있도록 규제를 완화하여 공공 참여형 고밀 재건축 제도를 도입하고 이를 통하여 총 5만 가구를 공급한다는 대책을 발표하였다.


재건축 조합이 공공(LH, SH 등)과 함께 사업을 시행하여 주택 등을 기부채납하면 준주거지역의 용적률 상한인 500%까지 확대해 주겠다는 대책이다. 35층으로 규제하고 있는 서울지역의 아파트 층수제한도 완화하여 50층까지 허용하겠다는 것이다. 뉴타운 해제 지역에 대해서도 공공 재개발 사업을 적극적으로 추진하여 2만가구 이상 공급한다는 대책이다.


이러한 정부의 부동산대책으로 공공재건축 재개발 사업이 원활하게 추진되어 공급확대가 이루어지고 부동산가격안정에 기여하였으면 하는 바램이다. 그런데 이러한 바램이 이루질수 있을까? 장담하기 어렵다.


사전컨설팅신청은 말 그대로 사전 컨설팅이다. 사전 사업상담이다. 상담이 사업으로 이어지는 비율이 얼마나 될까? 재건축조합들이 직접 사업성을 검토하기 보다는 공공에서 사전컨설팅을 해 주겠다고 하니까 민간재건축과 공공재건축을 시행하였을 때 비교 및 검토를 해 보겠다는 것이다. 실제 공공재건축 재개발 사업으로 재건축을 진행할까? 의문이다. 왜냐하면 공공재건축 재개발 사업은 실효성에서 많은 문제점이 있기 때문이다.


먼저 사업성에 관한 부분이다. 재건축사업은 민간사업이다. 수익성이 보장되어야 한다. 그런데 일률적으로 용적률을 상향하게 되면 단지의 입지나 규모에 따라서 사업성이 천차만별이기 때문에 공공이 참여하는 것을 망설이게 된다. 그래서 세분화된 용적률 상한의 기준을 마련할 필요가 있다. 그래야만 다양한 단지들이 사업을 검토할 수 있다.


용적률 인센티브를 일정하게 주는 것이 아니라 단지규모, 주변 아파트시세 등을 고려하여 차등적으로 적용할 필요가 있다. 사전에 사업성에 대한 시뮬레이션을 통하여 적정 수익률을 보장하려면 몇% 정도 인센티브를 주어야만 사업성이 있는지 검토하여 용적률을 부여하여야 할 것이다. 그리고 재건축단지에 공공이 참여하여 사업을 하게 되면 단지에 임대주택이 공급된다. 임대주택이 혼재하게 되면 해당 단지의 아파트가격에 영향을 미칠 수 있기 때문에 이에 대한 되면 보완책이 필요하다. 예를 들게 되면 분양가상한제 면제, 재건축초과이익환수 완화 등의 대안이 제시되어야만 참여율을 제고할 수 있을 것이다.


그리고 향후 6·17대책으로2년 실거주 의무제가 올해 말 시행되면 비거주자의 재건축 반대, 재건축 조합원 지위양도 금지, 현금청산에 따른 조합의 사업비용증가, 분양가상한제의 도입에 따른 사업성 악화 등의 현상이 나타나기 때문에 재건축사업은 장기간 중단되는 상황을 맞이하게 될 것이다. 재건축사업 자체가 사라지면 공공참여 재건축사업도 무용지물이 될 수 있다. 재개발 재건축사업에서 공공관리지원제도가 있다. 이는 정비계획수립 단계부터 사업완료 시까지 정비사업시행 과정을 지자체 등 공공에서 지원하는 제도다.


그러나 이 제도도 활성화 되지 못하고 있다. 민간사업에 공공이 직접 참여하는 형태는 바람직하지 않다. 외국의 사례를 살펴보면 홍콩의 도시재개발(정비사업) 위원회 제도와 일본의 정비사업 코디네이터 지원제도 등이 있다. 단순히 문제가 있을 때나 민간이 원할 때 지원하는 제도이다. 직접적으로 참여하는 형태는 찾아 볼 수 없다.


그리고 용적률을 올려주면 난개발의 우려도 있다. 교통량의 증가 등에 따른 사회적 비용의 증가는 고스란히 시민의 몫이 된다. 따라서 용적률을 상향하더라도 일정 부분 건폐율을 축소하여 사회기반시설이나 공원용지 등으로 제공하도록 하는 개발이익의 사회적 환원도 병행되어야 할 것이다.


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글/서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)

데스크 기자 (desk@dailian.co.kr)
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