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‘공급↑·사업성↓’ 공공 재건축의 딜레마…실효성은?

  • [데일리안] 입력 2020.07.15 06:00
  • 수정 2020.07.14 17:00
  • 김희정 기자 (hjkim0510@dailian.co.kr)

공공·민간 함께 추진하는 재건축 사업

규제 완화에 속도 빨라지지만, 수익성 낮아 조합원 반대 많을 것

서울 송파구 잠실동에 위치한 잠실주공5단지 ⓒ데일리안서울 송파구 잠실동에 위치한 잠실주공5단지 ⓒ데일리안

정부가 서울 핵심지역의 아파트 공급물량 확대 방안 중 하나로 ‘공공 관리형 재건축’을 검토하고 있다. 정부가 말하는 공공 관리형 사업은 공공기관과 민간이 손을 잡고 재건축이나 재개발을 추진하면서 얻게 되는 추가 이익을 함께 나누는 방법이다.


재건축 사업장은 사업에 속도를 낼 수 있고, 정부로부터 용적률·층고 완화 등 인센티브를 제공 받아 밀도 높은 개발을 추진할 수 있다. 공공기관 입장에서는 조합원 몫을 제외한 추가 공급분을 확보해 공공임대 등으로 활용할 수 있다.


다만 이렇게 되면 재건축 사업 수익성이 나빠질 수 있고 보통 재건축 조합이 지향하는 고급스러운 아파트와는 거리가 멀어질 가능성이 높아, 공공형 재건축에 대한 조합원들의 반대가 만만치 않을 것으로 보인다.


15일 부동산업계에 따르면 김용범 기획재정부 차관은 지난 13일 CBS 라디오에 출연해 공공 관리형 재건축·재개발 사업, 도심 고밀도 개발 등 도심에 공급 할 수 있는 실질적인 방안들을 논의하고 있으며 한 두 달 내 성과를 낼 수 있을 것이라고 밝혔다.


김 차관은 ‘재건축 규제 완화는 없다’는 정부의 입장에는 변함이 없지만, 공공관리형이라는 전제를 달면 사업의 규제를 완화할 수 있다고 설명했다. 그는 용적률을 상향하고, 기존 35층으로 제한된 층고를 늘리는 등 규제를 완화하는 대신 늘어난 입주 물량은 공공이 관리하는 방식을 종합적으로 고려하고 있다고 말했다.


앞서 국토교통부는 지난 5월 공공 관리형 재개발 방식을 발표한 바 있다. 재개발 사업에 LH와 SH 등 공공기관이 공동시행사로 참여해 재개발 사업 속도를 높이고 용도 상향을 해주는 대신 공공임대 물량을 늘리는 것이다.


임재만 세종대 부동산학과 교수는 “공급을 늘리면서 투기수요를 억제하려면 재개발 뿐 아니라 재건축도 어느 정도는 공공이 주도할 수 있게 제도를 바꾸는 것이 좋다”고 말했다.


이어 “공공과 민간이 함께 사업을 추진하기에 재건축 조합에 일방적인 부담을 지게 하는 것이 아니다”라며 “재건축 사업장에 층고나 용적률을 높이는 인센티브를 주고 고밀도·고층개발을 통해 얻게 되는 추가 이익을 공공과 민간이 나눠 갖는 것”이라고 설명했다.


그러나 이 같은 공공형 재개발·재건축 사업이 현실성이 없다는 지적도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “공공 재개발·재건축의 한계는 고급스러운 아파트를 짓기 어렵다는 것”이라며 “조합원들 입장에서는 아파트를 고급스럽게 지어 고분양가에 팔아야 추가분담금이 내려 갈텐데, 공공기관은 원가절감을 중요하게 생각하기에 고급화 아파트 건설이 어렵게 된다”고 밝혔다.


서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “공공형 재개발·재건축 사업은 역세권 시프트(역세권 주변 재개발사업이 용적률 상향조정하고, 증가된 용적률 절반을 장기 전세주택으로 내놓는 사업)사업과 비슷한 맥락이라고 볼 수 있다”며 “사업을 추진하는 것은 방향성 자체는 좋지만 조합원과의 사전 조율이 가장 중요하며, 기반시설이나 교통량을 고려해 불편이 없도록 해야 한다”고 조언했다.


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