[이제는 경제다] 주택 공급 더…"숫자 맞추기 아닌 실수요 니즈 충족시켜야"

재건축·재개발 규제 완화 통한 공급 필요

주택보급률 100% 넘었지만 통계의 함정..."질적 수요 파악 필요"

서울의 아파트 단지 전경.ⓒ연합뉴스

코로나19 사태로 부동산 시장이 전반적으로 침체되면서 규제 완화 압력이 커질 것으로 예상됐지만, 이번 총선이 여당의 압승으로 끝나면서 정비사업을 통한 서울 내 주택 공급론도 힘이 빠질 것으로 보인다.

야권에서는 재건축·재개발 사업에 대한 규제 완화를 통한 공급을 주장해왔으나, 정부와 여당은 강도 높은 규제를 이어오며 주거 복지에 초점을 맞추고 있다.

22일 통계청 자료에 따르면 2018년 기준 전국의 주택보급률은 104.2%로, 지난 2013년 101.3% 이후 꾸준히 증가세를 보이고 있다.

주택보급률은 일반 가구 수 대비 주택 수 비율을 뜻하는 것으로, 주택보급률이 100%가 넘었다는 것은 가구당 거주할 집이 1채 이상 있다는 것을 말한다.

이 수치만 놓고 본다면 주택 수요보다 공급이 많기 때문에 전국적으로 주택이 충분히 공급돼 있다고 이야기하는 것도 무리가 아니다. 정부는 이를 근거로 현재 주택 공급이 원활하다고 주장하고 있다.

하지만 부동산 시장에서는 실수요자를 위한 주택 공급 정책이 필요하다는 입장이 여전하다. 전문가들도 서울과 수도권 주택시장이 안정적으로 바뀌기 위해서는 수요를 충족해 줄 만큼의 주택공급이 이뤄져야 한다는 주장을 하고 있다.

KB리브온 연구위원은 “수요보다 공급이 많으면 오히려 집값이 떨어져야 하는데 주택 보급률과 집값 상승률의 관련성은 그리 크지 않은 것으로 파악된다. 이런 현상이 ‘통계의 함정’이라고 볼 수 있다”며 “주택보급률은 100%가 넘었지만 사람들이 살고 싶은 주택은 아직 부족해 집값이 오르기 때문”이라고 분석한바 있다.

실제로 국토교통부에서 발표한 ‘2018년도 주거실태조사 결과’를 살펴보면 지난 2018년 기준 최저주거기준 미달 가구수는 111만가구에 달해 전체가구의 5.7%에 해당됐다. 또 통계청의 ‘주택의 종류, 연면적 및 건축연도별 주택’ 분석 결과, 2018년 기준 전국의 준공 29년(1989년 이전 준공) 이상 된 노후주택의 비율은 전체주택의 19.73%를 차지하고 있으며, 준공 29년 이상 된 단독주택 비율은 51.72%에 달했다.

그는 “지금의 주택수요는 양적 수요가 아닌 질적 수요로 인한 집값 상승에 따른 영향을 파악해야 할 것”이라며 “현재 집값을 주도하는 주택은 시골 보단 도심 지역과 교통이 편리한 역세권, 오래된 주택보단 새 아파트 등이다”고 설명했다.

결국 주택보급률이 100%가 넘어간 현 시점에서도 질좋은 주거환경을 찾아 옮기려고 하는 질적 수요의 증가가 이어지고 있고, 이는 집값 상승의 가장 큰 요인이라는 진단이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “저금리 영향에 따른 시장의 풍부한 유동성에도 불구하고 정부의 강력한 규제와 추가 재제의 시그널로 인해 시장이 소강상태를 보이고 있다”고 전망했다.

그는 “일부에서는 6월 양도세 중과 한시감면 기간종료를 앞두고 다주택자의 매물이 시장에서 급매로 소진되며 가격이 하락한 것처럼 보일 수 있으나, 이를 일반화로 시키기에는 아직 케이스가 부족한 편”이라며 “투자자 선호도가 높은 강남권의 신축이나 사업 속도가 빠른 재건축 단지들은 여전히 높은 가격을 유지하고 있다”고 진단했다.