15일부터 다주택자 전세대출 신규 보증 전면 제한…사후 관리도 강화

'주금공·HUG' 공적 전세대출 보증 소득 요건 도입…민간 'SGI' 기존과 동일

매년 전세대출 실거주 및 주택 보유 수 변동 확인…적발 시 대출회수 등 규제

9·13 주택시장 안정대책의 일환으로 이달 15일부터 다주택자의 전세자금대출 신규 보증이 전면 제한된다. 또한 전세대출 유용 가능성을 막기 위한 사후관리도 대폭 강화된다.

금융위원회는 전세대출이 '실수요 서민 지원'이라는 당초 취지와 달리 다주택자의 갭투자 등 투기수요로 악용될 수 있다는 우려에 따라 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG), 서울보증기금(SGI) 등 3개 보증기관에 대한 규정 개정을 통해 전세대출 보증요건 개선에 나섰다고 7일 밝혔다.

개정안에 따르면 주금공, HUG, SGI의 전세대출 보증시 2주택 이상 다주택자의 전세자금대출 신규보증이 전면 제한된다. 전세보증 시 주택 보유 수 산정은 부부합산 기준 주택과 복합용도(등기상 '상가 및 주택'으로 등재) 주택을 포함해 합산된다. 여기에 주택법 상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다.

아울러 지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 타 지역으로 이주할 시에는 해당 주택을 제외하기로 했다. 비수도권 및 비도시에 소재해 있는 사용 승인 20년 이상 경과된 단독주택, 85㎡이하의 단독주택, 소유자 본적지 소재 주택으로 직계존속 및 배우자로부터 상속받은 단독주택의 경우 그 대상이 된다.

만일 규정 개정일인 15일 이전 보증을 이용하다 연장하는 경우에는 1주택 초과분을 2년 내에 처분하는 조건으로 1회에 한해 연장을 허용하기로 했다. 만약 3주택자인 경우라면 보증 연장 후 2년 내에 2주택을 처분하겠다는 확약서를 작성해야 연장이 가능하다.

개인임대사업자가 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 등록한 임대주택 역시 규제회피 방지 차원에서 원칙적으로 주택 보유 수에 포함시켰다. 그러나 신뢰보호 필요성 등을 감안해 주택시장 안정대책 발표일이었던 지난 9월 13일까지 구입한 임대주택(매매계약 체결일 기준)에 대해서는 주택 보유 수에서 제외하기로 했다.

또 앞으로 주금공, HUG와 같은 공적 전세대출 보증 시에는 부부 합산소득 1억원이 넘는 1주택자에 대해서도 신규 보증이 제한된다. 그러나 규정개정 전 보증을 이용하다 연장하는 경우, 민간 보증에 해당하는 서울보증보험에 대해서는 현재와 마찬가지로 별도의 소득요건 기준을 적용하지 않기로 했다.

당국 관계자는 "공적전세대출 보증은 공적보증재원을 활용해 서민들이 낮은 금리로 전세자금대출을 이용할 수 있도록 지원하는 것"이라며 "한정된 보증재원으로 정작 실수요자의 기회가 박탈당할 수 있다는 점에서 주택을 소유한 고소득자까지 일괄 지원하는 것은 취지에 맞지 않다고 보고 적정 수준의 소득요건을 마련했다"고 설명했다.

아울러 전세대출 이후 사후관리가 대폭 강화된다. 앞으로 전세대출을 취급한 금융기관은 해마다 주기적으로 실거주 여부와 주택 보유 수 변동 여부를 확인해야 한다. 만일 실제 거주하고 있지 않다는 사실이 확인된다면 전세대출은 회수되며, 2주택 이상 보유 사실이 드러난 경우 전세보증 연장이 제한된다. 다만 보증 만기 전 1주택 초과분을 처분하는 경우에는 연장이 가능하다.

이와함께 요건이 강화되더라도 현재 거주가 불가능한 분양권이나 조합원 입주권은 전세보증에 있어 주택 보유 수에 포함되지 않는다. 이에따라 분양권(또는 조합원 입주권) 외에 보유주택이 있다면 1주택자로 보고 부부합산 소득이 1억원 이하인 경우 전세대출보증을 받을 수 있다.

한편 이번 전세보증 요건강화 규제는 다가오는 15일 대출 신청분부터 본격 적용된다.