무책임 수수료 근절…서울시, 소규주택정비 공동시행 구조 개선

시공·자금조달 없이 총매출액 2.0~2.8% 수수료

시행자 사업 수행 역량 검증도 부재

12월 표준기준 마련·규정 위반 엄중대응

서울특별시청. ⓒ데일리안DB

서울시가 소규모주택정비사업에서 발생한 불공정 공동시행 구조 개선에 나선다. 국토교통부에 법 개정을 건의하거나 자체 기준을 만들어 자치구와 조합이 우선 적용하도록 할 계획이다.

서울시는 공동시행 계약 45건을 분석하고 조합 2곳을 실태점검한 결과, 선정 절차의 투명성 부족, 과도한 수수료 선지급과 책임을 묻기 어려운 계약 구조 등이 확인됐다고 2일 밝혔다.

소규모주택정비사업의 공동시행은 자금력과 전문성이 부족한 조합을 건설업자가 초기부터 지원하도록 도입된 제도다. 다만 일부 건설업자가 정비업체와 유사한 업무를 수행하면서 시공과 자금조달 책임은 지지 않고 과도한 수수료를 챙기는 문제가 나타났다.

서울시가 지난 10월 기준 소규모정비 공동시행에 참여 중인 3개 건설업자의 45개 구역 계약서를 ‘정비사업 표준공동시행 협약서’와 비교·분석한 결과 ▲불명확한 업무범위 및 불투명한 선정절차 ▲과도한 수수료와 선지급 ▲사업 수행역량 검증 부재 등 세 가지 문제가 확인됐다.

공동시행 건설업자는 조합설립 동의 관련 업무, 사업성 검토, 시행계획서 작성, 사업시행계획인가 신청 등 정비업체와 유사한 업무를 수행했다. 반면 자금조달 업무는 계약서에 명시되지 않은 곳이 대다수였고, 시공자는 조합이 별도로 선정해야 했다.

동시에 정비업체는 입찰공고와 복수업체 경쟁, 총회 의결을 거쳐 선정하지만 공동시행 건설업자는 조합원 과반수 동의만으로 선정할 수 있어 경쟁과 검증을 우회할 우려가 있다.

과도한 수수료와 선지급도 개선한다. 서울시가 분석한 계약 모두 총매출액의 2.0~2.8%를 수수료로 정했지만 총매출액 산정 기준이나 예상 총액을 제시한 계약은 없었다.

45건 중 35건은 사업 위험을 함께 부담해야 하는 공동시행자임에도 조합이 분양수입이 발생하기 전인 사업시행계획인가까지 수수료의 60~70%, 착공 시까지 최대 80%에 달하는 금액을 지급하도록 했다.

정비사업 표준협약서에 있는 이행보증, 사업비 공동계좌, 금품·이권 개입 금지, 자금대여 관련 규정도 대부분 반영되지 않았다.

현장 점검에서도 문제가 확인됐다. 서울시는 건설업자가 공동시행 중인 2개 조합을 대상으로 7월 27일부터 8월 7일까지 시·자치구·외부전문가(변호사·회계사) 합동 실태점검을 실시했다.

점검 결과 총 49건 부적정 사항이 확인돼 수사의뢰 9건, 시정명령 21건, 행정지도 19건을 처분했다.

주요 적발 사항은 ▲공동시행자 선정 시 입찰공고와 총회 평가배점표 불일치 ▲동의서에 건설업자의 자격·역할·수수료 미기재 ▲총회 의결 없는 용역계약 체결 및 초과 지급 ▲착공 시까지 수수료 80% 선지급 ▲속기록 미보관 및 자료 미공개 등이다.

한편 서울시는 8월과 10월 두 차례 국토부에 소규모주택정비법 개정을 건의했다.

공동시행자의 선정·협약 기준을 정할 법적 근거를 마련하고, 건설업자가 공동시행자로 참여하면 시공자로서 책임도 지도록 법에 명시하자는 내용이다. 또 공동시행시 등록사업자도 건설업자와 동일한 규제를 적용하도록 요청했다.

아울러 내달 공동시행 표준기준을 만들어 자치구와 조합이 우선 적용하도록 한다.

명노준 서울시 주택실장은 “법 개정 전이라도 조합원에게 피해가 가지 않도록 서울시 표준협약서 적용, 건설업자별 추가 점검을 이어가겠다. 문제가 확인된 구역은 철저히 관리해 조합원 권익을 지켜 나가겠다”고 말했다.