주거 PF 규제 2년 늦췄지만…연체율 늪에 발 묶인 2금융

PF 자기자본 20% 규제 2029년으로 유예

위험가중치 완화, 은행권은 ‘숨통’

토담대 연체율 32%…부실 정리 병행해야

금융위원회가 주택공급 촉진을 위해 주거사업장에 대한 부동산 PF 자기자본비율 규제 시행을 2029년으로 2년 유예하기로 했다.ⓒ뉴시스

금융당국이 주택공급 확대를 위해 주거용 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본비율 규제 시행을 2년 유예하기로 했다.

금융권 PF 대출이 2년 반 만에 증가세로 돌아서는 등 회복 조짐을 보이는 만큼 정상 사업장에 대한 자금 수혈은 다소 숨통이 트일 것으로 보인다.

하지만 정작 자금 조달의 최전선에 있는 저축은행 등 제2금융권은 토지담보대출(토담대) 연체율이 32%를 넘어서는 등 부실 위험이 여전해 규제 유예 효과가 반감될 수 있단 우려가 나온다.

14일 금융권 등에 따르면 금융당국은 전날 관계부처 합동 회의를 통해 부동산 PF 상황을 점검하고 PF 자기자본비율 규제 실행방안을 확정했다.

PF 사업자가 자기자본을 20%까지 사업에 투입하도록 규제하는 방안을 2년간 주거용 PF에 한해 유예한단 방침이다.

PF 자기자본비율 규제는 건전성·충당금 정비, 대출취급 요건, 위험가중치 정비 등 3개 항목으로 구분되는데 주거용 PF는 2029년까지 규제를 적용받지 않는다.

이후 2029년 5%에서 시작해 매년 5%포인트(p)씩 올려 2032년 20%가 되도록 하겠단 구상이다.

반면 상대적으로 부실 위험이 큰 비주거사업장은 내년부터 규제가 시행된다. 위험가중치 규제의 경우 자기자본비율 20% 기준이 적용된다.

당국은 은행과 증권사가 자기자본 5% 요건을 충족한 비교적 안전한 주거사업장에 자금을 공급할 경우, 위험가중치를 기존 150%에서 100%로 낮춰주기로 했다.

시중은행의 경우 위험가중치가 낮아지면 의무적으로 묶어둬야 할 예비 자본이 줄어 자금 운용에 여유가 생기고 대출 여력도 확대될 수 있다.

금융권 전체 PF 대출 잔액은 6월 말 기준 115조8000억원으로 전 분기 대비 3000억원 증가했다. PF 대출 잔액이 늘어난 건 2023년 말 이후 처음이다.

올 2분기 신규 PF 취급액도 23조5000억원으로 1분기(16조8000억원)보다 6조7000억원 늘었다.

사업성이 비교적 양호하고 진행 속도가 빠른 사업장을 중심으로 신규 자금 공급이 이뤄진 영향이다.

이런 상황에서 위험가중치 완화 혜택은 은행권 주도의 정상 사업장 중심 대출 공급에 동력이 될 수 있다.

문제는 제2금융권이다. 규제가 2년 미뤄졌지만, 당장 자금 조달 여력을 확대하기에는 떠안은 부실 위험이 크다.

지난 2024년부터 올 6월 말까지 정리 및 재구조화한 유의(C)·부실우려(D) 사업장 규모는 19조7000억원이다.

이 중 경·공매와 수의계약, 상각 등을 통한 정리는 약 73%인데 반해, 신규 자금 공급 및 자금구조 개편을 통한 재구조화는 약 27%에 그친다.

같은 기준 유의·부실우려 PF 여신은 15조1000억원인데, 이 가운데 부실우려 여신이 12조원을 차지한다.

연체율도 높다. 전체 PF 대출 연체율은 4.56%로 전분기 4.65% 대비 0.09%p 하락했다.

반면 저축은행·여전사·상호금융 등의 토담대 연체율은 32.20%로 같은 기준 0.32%p 올랐다.

업권별로는 여전사가 46.55%, 저축은행이 35.16%로 대출의 상당 부분이 제때 회수되지 못하고 있다.

토담대는 개발사업 초기 단계에서 토지를 담보로 자금을 조달하는 데 활용된다.

사업이 지연되거나 본PF 전환이 어려워지면 자금 회수에도 차질이 생길 가능성이 있다.

2금융권과 같은 중소금융회사는 기존 대출의 회수와 충당금 적립에 자금을 투입해야 하는 만큼 신규 PF 대출 확대에 한계가 따를 수 있다.

금융권 관계자는 “PF 자본 규제를 늦춰 자금 조달 장벽을 낮춘 것은 긍정적이지만, 2금융권에 쌓인 부실채권을 신속히 정리하는 방안이 병행돼야 한다”며 “금융사들의 자금 부담 완화와 더불어 개별 사업장의 펀더멘털 개선이 동반돼야 실질적인 공급 확대를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.