송도 신도시, 오피스텔 투자 가이드

송도 신도시. 개펄을 메운 드넓은 매립지 입구에는 이제 막 입주를 시작한 아파트와 한창 공사 중인 현장이 뒤섞여, 전형적인 초기 신도시의 풍경을 만들어 내고 있다.

송도와 인천공항이 위치한 영종도, 그리고 연안부두 부근의 청라지구는 ‘국민의 정부’ 시절 입법 작업이 시작돼, 2003년 8월 재정경제부 지정고시를 통해 경제자유구역으로 지정됐다. 또한 2020년까지 14조 원이 투입될 예정이라, 부동산에 투자를 원하는 투자자들 사이에선 송도가 황금알을 낳는 거위로 인식되고 있다.

그러나 사전 정보도 없이 함부로 뛰어들었다간 낭패를 보기 십상이다. 이에 ‘송도오피스공인중개사(www.8588200.co.kr)’에선 투자자, 그중 특히 오피스텔에 투자하려는 투자자들을 위해 몇 가지 전략을 소개했다.

일단 주변 시세와 거래 흐름을 파악하란 것이다. 실수요가 매물보다 많은 경우 1,2,3차 수요가 나눠지면서 추격 매수층이 형성되고, 자연스럽게 시세가 상승하면서 투자가치가 만들어진다.

첫째, 실수요가 많지 않은 오피스텔 투자는 주변에 분양된 오피스텔 거래 흐름과 프리미엄 형성 등을 체크한다. 추격 매수층 여부와 상승기류에 따른 시세 형성들을 예측하고 분석한 후, 투자에 뛰어드는 게 바람직하다.

둘째, 기존 아파트 실거래가와 임대수요층을 파악하라는 것이다. 오피스텔의 투자가치 상승에는 두 가지 요인이 있는데, 그 중 하나는 오피스텔 매수 세력이 두터운 경우고, 나머지 하나는 주변 아파트 전세 및 매매가격 상승이 오피스텔 쪽으로 수요를 밀어주면서 상승하는 경우다.

즉 급등하는 아파트 매매·전세시세를 감당 못하는 수요가 오피스텔로 옮겨지게 된다는 뜻인데, 이 경우 아파트 가격과 오피스텔 가격에 상당한 차이가 있어야, 흡수력이 제대로 효력을 발휘할 수 있다.

셋째, 전용면적과 단지조성, 바닥 난방 여부를 체크하란 것이다. 오피스텔이 인기가 떨어지는 이유는 대부분 전용면적이 좁고 단지조성이 열악했기 때문이다. 전용면적은 시세와 수요층 흡수 여부에 지대한 영향을 미치는 만큼, 이를 꼼꼼히 확인하는 투자자의 지혜가 필요하다.

또한 바닥 난방 허용 기준을 파악해야 한다. 오피스텔은 전용면적 50평방미터(15평) 이하만 바닥 난방이 허용되기 때문이다. 다시 말해 50평방미터 이상이면 바닥 난방을 개별적으로 해야 한다는 뜻인데, 이는 곧 추가부담으로 이어지고 이것은 다시 투자가치 감소를 낳게 된다.

넷째, 주변 개발 속도 및 업무단지 완공시기를 체크하라는 것이다. 오피스텔 임대수요와 매매수요가 형성될 수 있는 국제 업무단지, 국제병원, 국제학교, 연세대캠퍼스, 인천대캠퍼스 등의 완공 시기는 투자가치에 매우 큰 영향을 미친다.

그 외에도 입주 시 주변 전세 가격 및 송도 부동산 거래 상황을 예측하는 것이 필요하고, 분양가상한제에 따른 영향을 예측하는 것도 필요하다. 물론 정부의 부동산 완화대책에 따른 부동산의 움직임을 예의 주시하는 자세도 중요하다.

‘송도오피스공인중개사’의 변혜정 대표는 “오피스텔 투자엔 여러 상황과 변수를 예측하는 것이 필요하다”면서 “일단 투자자께서는 스스로 투자금액을 고려하여, 투자를 하는 것이 바람직하다”고 조언했다. 투자는 무엇보다도 안전성을 고려하라는 뜻이다.

‘송도오피스공인중개사’에선 현재 송도 신도시의 입주 중인 오피스텔과 오피스텔 분양권에 대해서도 언급한다. 투자자는 투자금액 및 기타 사항을 고려해 오피스텔에 투자를 하면 된다.


- 입주되는 오피스텔
더샵 퍼스트 월드 오피스텔 (14~41평/총 1058세대/전용율 73%)
코오롱 더 프라우 오피스텔 (16~70평/총 123세대 /전용율 50%)

- 분양권인 오피스텔
포스코 커널워크 오피스텔 (25~80평/총 445세대/전용율 50%/2009년 10월 입주예정)
포스코 센트로드 오피스텔 (39~95평/총 263세대/전용율 51%/2011년 12월 입주예정)
대우 월드마크 오피스텔 (20~45평/총 252세대/전용율 48%/2010년 10월 입주예정)
현대 힐스테이트 오피스텔 (34평/총 320세대/전용율 48%/2011년 2월 입주예정)

[문의 : 032-858-8200]