규제 확대…청약시장 '무주택 실수요자 중심' 재편 가속화

올해 전국서 22.6만가구 분양…지역·단지별 양극화 심화

내년 청약 전략 재정비 필요…대출규제·제도개편·공공분양 등 변수

ⓒ데일리안 홍금표 기자

2025년 분양시장은 상반기 탄핵 정국과 6월 조기 대선이 마무리되며 정치적 불확실성이 해소됐지만 금융 규제, 건설 경기 둔화, 지방 청약수요 위축과 미분양 리스크 등 주택시장의 불안 요인은 여전히 상존했다.

이에 따라 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 심화되며, 청약 수요가 우량 단지로 집중된 양상이 두드러졌다. 내년 청약시장은 수도권 규제지역 확대와 고강도 대출규제로 또 한 번의 변곡점을 맞을 전망이다.

15일 부동산R114에 따르면 2025년 전국 아파트 분양물량은 22만6719가구(예정물량 포함)로 2024년(24만4625가구) 대비 1만7906가구 감소했다. 상반기 7만255가구, 하반기는 15만6464가구로 전체 공급의 약 70%가 하반기에 집중됐다.

올해 전국 분양물량의 절반 이상은 수도권에서 공급됐다. 수도권이 13만6799가구, 지방은 8만9920가구가 분양됐다.

경기도는 10만1183가구를 기록하며 2021년(11만7218가구) 이후 4년 만에 최다 물량을 쏟아냈다. 서울은 강남3구(강남·서초·송파구) 6700여가구를 포함해 총 1만5461가구가 공급됐고, 인천은 지난해(2만5005가구)보다 19%(4850가구) 줄어든 2만155가구를 분양했다.

ⓒ부동산R114

지방은 부산(1만8833가구), 충남(1만3526가구), 경남(9963가구), 충북(9799가구) 등 순으로 분양물량이 많았다. 미분양 물량 해소가 더딘 대구, 강원 등은 2024년보다 분양 물량이 줄며 공급 속도 조절이 계속됐다.

국토교통부의 주택 통계에 따르면 2025년 10월 기준 전국 아파트 착공 물량(1~10월 누계)은 16만2496호로 2024년 같은 기간(18만7244호)보다 약 2만4000호(13.2%) 감소한 것으로 나타났다. 주택공급 선행지표로 활용되는 착공 실적은 2022년부터 올해까지 4년째 30만호를 밑돌 것으로 보인다.

2026년 서울 및 수도권 아파트를 중심으로 입주 물량도 3년 연속 축소될 가능성이 커 공급 부족 여파로 인한 수도권 신축 단지의 희소 가치가 더욱 부각될 전망이다.

정부가 공공주도의 공급 확대 의지를 표명함에 따라 주택 공급의 안정성과 지속가능성이 확보될 것으로 기대한다. 다만 LH 직접시행 과정에서 사업 관리에 대한 효율성 우려와 분양가 인하 효과에 대한 의문이 있고, 직접시행 물량의 상당수가 사실상 민간 도급형 사업으로 추진될 가능성이 높은 만큼 민간건설사 참여 유인책의 구체적인 방안을 제시해야 하는 과제도 남았다.

올해 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 7.20대 1로, 2022년(7.37대 1) 이후 3년만에 한 자릿수를 기록했다. 수도권이 10.07대 1, 지방이 4.53대 1로 권역별 경쟁률이 2배 이상 차이를 보였다.

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특히 올해는 청약경쟁률이 1대 1에도 못 미치는 지역이 2곳에 달해 미달지역이 전무했던 2024년에 비해 지역간 청약 양극화가 한층 뚜렷해진 것으로 확인됐다. 서울 평균 청약경쟁률은 146.64대 1로 집계돼 2021년(164.13대 1) 이후 4년 만에 가장 높은 수준을 기록했다.

10·15 대책 발표 후 서울 전역이 규제지역으로 지정되면서 2026년 서울 청약시장은 현금 여력을 갖춘 무주택 실거주자를 중심으로 빠르게 재편될 것으로 예상한다. 대출한도 축소와 청약 요건 문턱이 높아짐에 따라 전체 청약자수는 줄어들 수 있으나 강남 및 도심권역 등 대기 수요가 풍부한 전통적 강세지역은 신축아파트 희소성이 부각되며 청약 훈풍이 이어질 전망이다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 "내년 분양시장은 부동산 정책, 금융 환경, 제도 개편 등의 영향으로 청약 대기자들의 대응 전략에도 변화가 예상된다"며 "10·15 대책 시행으로 서울과 경기권 규제지역이 확대되면서 청약 요건이 강화되고 실거주 의무가 부과됨에 따라 수요자들은 이전보다 청약통장 사용에 신중을 기할 것으로 보인다"고 설명했다.

서울 및 수도권 선호지역의 민영아파트 청약을 준비한다면, 입주 시점에 잔금 납부까지 고려한 자금 조달 계획과 1순위 자격 요건(청약통장 가입 기간 2년 경과, 세대주 여부, 5년 이내 당첨 세대 구성원 여부 등)을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다. 또 가점제 비중이 확대됨에 따라 청약 점수 관리도 더욱 중요해질 것으로 예상한다.

정부는 내년 3기 신도시를 포함해 수도권 공공택지에서 공공분양주택 2만9000가구를 분양할 계획이다. 공공주택 확대 기조에 따라 청년 및 신혼부부, 출산가구 등 실수요층의 내 집 마련 기회의 폭이 넓어질 전망이다.

여기에 공공주택 청약 진입 문턱을 낮추는 제도 개편을 예고하면서, 예비 청약자들은 청약통장 월 납입액을 최대 한도인 25만원으로 유지하는 것이 당첨 가능성을 높이는 전략이 될 수 있다. 비수도권 분양시장은 2026년에도 입지 여건과 개발 호재 유무, 분양가 경쟁력 등에 따라 수요자들의 단지별 옥석 가리기가 계속될 것으로 보인다.

백 연구원은 "일자리 접근성이 양호해 인구 유입이 기대되거나, 향후 광역 교통망과 생활 인프라가 확충되는 단지를 중심으로 '핀셋 청약' 전략이 유효할 전망"이라고 진단했다.