부동산시장의 붕괴, 심각한 우려

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최근 부동산시장은 6·27, 9·7, 10·15 대책이라는 연속된 규제정책으로 거래량이 급감하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 10·15 대책 전후 3주간의 서울 아파트 거래량을 비교하면 78% 정도 감소한 1673건으로 나타나고 있다.

임대차시장의 경우에도 집을 살 때에는 2년간 실거주 의무를 부여하여 갭(Gap) 투자를 사실상 금지하면서 전세물량의 공급이 줄어드는 부작용이 나타나고 있다. 결국 단기적으로 부동산시장은 대출 문턱이 높아지면서 실수요자들의 진입이 제한되고, 매수심리가 위축되면서 부동산시장이 붕괴될 가능성이 있다.

임대차시장도 임대차3법, 9년 갱신청구권 시도 등으로 공급이 부족하여 임대인 우위시장이 지속되고 있고, 전세가격의 상승 및 월세화의 가속화로 서민들은 어려움을 겪고 있다.

시장이 붕괴되면 국가는 어떻게 될까? 국민들은 어떤 피해가 발생할까? 이에 대한 고민이 필요한 시점이다.

기본적으로 시장은 인적·물적·시간적·공간적 요소들이 유기적으로 연결되어 교환이 이루어지는 장소 또는 공간을 의미한다. 물론 물건과 화폐의 교환이 이루어지는 구체적인 장소를 뜻하는 구체적 시장과 가격형성 기능을 강조하는 추상적 시장이 있는데 부동산 시장은 두 시장의 개념을 포함하고 있다.

시장은 과거에서부터 현재까지 인간의 삶과 밀접한 관련이 있다. 미래에도 변함이 없을 것이다. 시장은 사람들이 모이는 장소이다. 이러한 시장은 모인 사람들에게 효용의 가치를 창출해 주어야 한다. 그래야 사람들이 모인다. 사람들이 모이기 위해서는 여러 가지 조건들이 충족되어야 한다.

첫째, 잉여생산물을 소유하고 있는 둘 이상의 경제 주체가 있어야 한다. 잉여생산물은 노동자가 자기의 생존을 유지하는데 필요한 한도 이상의 것으로 생산된 생산물을 말한다.

즉, 부동산시장에도 다수의 매도물건(또는 임대물건)과 매도자(또는 임대인)가 존재하여야 한다. 그런데 현재 부동산시장은 다주택자에 대한 규제, 실거주의무, 양도소득세 중과, 임대차3법 등으로 잉여물을 생산하지 못하도록 규제하고 있다.

정부에서는 공공임대주택을, 민간기업은 신규분양 아파트를, 개인은 재고주택을 시장에 공급하여야만 시장이 정상화될 수 있다.

둘째, 잉여생산물을 서로 교환하려는 의사가 자발적이어야 하고, 이 사실을 교역상대자가 알고 있어야 한다. 결국 자발적인 의사로 계약이 성립되고 이행이 되어야만 시장의 평화가 유지된다.

현재의 부동산시장은 토지거래허가제에 따라 정부의 허가를 받아야 하고, 본인의 부채능력과 무관하게 금융기관의 대출승인을 받아야 한다. 정부의 부동산정책에 따라 의사결정을 하여야 하며, 대출기관의 대출승인 여부에 따라 내집 마련의 성패가 좌우된다.

셋째, 자발적 교환의사가 원활하게 실천될 수 있도록 교통·운반·통신시설 등이 갖추어져야 한다. 결국 부동산시장은 제도적 기반을 갖추어야 한다.

제도적으로 규제하기보다는 활성화 방안을 통하여 원활하게 공급이 이루어질 수 있도록 하여야 한다. 그리고 시장은 필요한 것을 획득하기 위한 거래와 남는 것을 매도하기 위한 거래가 있는데, 시장이 활성화되려면 매도(또는 임대)하기 위한 거래가 많아져야 한다.

그런데 부동산시장이 무너지고 있다. 시장은 수요와 공급이 만나 가격·수량·품질을 결정하며, 거래비용을 낮추고 자원을 효율적으로 배분하는 기능을 담당하는데 부동산규제로 인하여 시장의 기능이 상실되고 있다.

물론 완전경쟁시장에서는 보이지 않는 손에 의하여 효율적인 자원의 배분이 이루어지지만 부동산시장은 불완전시장이기 때문에 정부에서 시장에 개입한다. 하지만 실패하는 사례가 많다.

현 정부의 시장 개입도 단기적으로는 거래 급감으로 가격이 안정되는 것으로 보이지만, 장기적으로는 급격한 우상향의 기조를 보일 가능성이 많다. 결국 장기적인 측면에서 시장의 실패라는 결과가 나타나지 않을까 우려가 된다.

따라서 단기적 처방은 오히려 거래급감, 풍선효과 등의 부작용이 나타나기 때문에 정부에서는 표심보다 시장의 기능을 정상화시킬 수 있는 정책으로 전환하고, 장기적 측면의 정책 로드맵을 제시해야 할 것이다.

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글/ 서진형 광운대 부동산법무학과 교수·한국부동산경영학회 회장