서울 집값 주춤에도 넘치는 유동성…다음 카드 ‘주목’

가계대출 증가에 추경까지 시중에 풀린 돈↑

‘갭투자 차단’ 전세대출도 DSR 포함 ‘만지작’

집값 안 잡히면 토허제 등 수요억제책 재점화

서울 한 아파트 단지 전경. ⓒ 뉴시스

지난 6.27 대출규제 발표 후 서울 아파트 매매가격 상승 폭이 둔화한 가운데 정부의 추가 대책에 이목이 집중되고 있다. 서울 집값은 주춤했지만 단기적 효과에 그칠 것이라는 전망이 우세하고 시장에는 여전히 유동성이 넘쳐 나는 상황이기 때문이다.

9일 관련업계에 따르면 정부는 지난달 27일 발표한 ‘6억 한도’ 대출 규제 이후 추가 조치를 검토 중이다. 고강도 대출 규제로 서울 부동산 시장의 열기는 한 풀 꺾였지만 공급 없는 규제만으로는 집값 안정화 효과가 오래 가기 어렵다는 판단에서다. 문재인 정부 시절 시행된 ‘15억 원 초과 아파트 주담대 규제’도 효과가 6개월에 그친 바 있다.

앞서 금융위원회는 지난달 27일 관계기관 합동으로 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 내놨다. 수도권에서 주택 구입을 위한 주택담보대출(주담대) 한도를 최대 6억원으로 제한하고 수도권 다주택자에 대한 주담대도 막기로 했다.

이같은 규제는 부동산 시장으로 흘러들던 자금의 흐름을 차단하겠다는 의도가 담겼다. 서울 시중은행의 주담대는 반토막이 나면서 효과를 보이고 있다. 금융권에 따르면 서울지역 시중은행 지점 주담대 선청 건수는 최근 1주일간 하루 평균 3500억원으로 규제 직전 1주일간 하루 평균 74000억 원에 비해 52.7% 줄었다.

다만 시장 유동성은 다시 증가할 조짐을 보이고 있다. 지난달 5대은행의 가계대출은 총 6조7536억원 늘어나 올해 가장 큰 상승 폭을 보였다. 지난해 8월(9조6259억원) 이후 10개월 만에 가장 큰 수치다. 주요 은행들은 이번주 중 대출규제로 막혔던 비대면 주담대 상품을 다시 판매할 예정이다.

여기에 정부는 내수 살리기를 위해 조만간 2차 추경으로 31조8000억원 규모의 재정을 풀 예정이다. 기준금리 인하 사이클과 맞물려 시장의 유동성이 풍부해지면 부동산 시장을 다시 자극할 수 있다는 우려가 나온다.

특히 매매 거래가 위축되면서 실수요자들이 전세 수요로 몰리면 전세 시장이 불안해지고, 일각에서는 갭투자가 다시 활발해질 수 있다는 관측도 제기된다.

이에 정부는 집값 추이를 지켜보며 과열 현상이 지속될 시 전세대출에 대해서도 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하는 안을 검토 중이다. 금융위원회는 지난해 업무 추진계획에서 전세대출에 대한 DSR 적용을 검토하겠다고 예고한 바 있다.

전세대출이 전세가율을 끌어올려 집값을 끌어올리는 주범으로 지목되고 있기 때문이다. 다만 서민층 부담 증가를 고려해 ‘이자 상환분’부터 DSR에 반영하는 방안이 거론되고 있다.

이 밖에 토지허가거래구역(토허제) 적용 확대 등 규제 카드도 논의 테이블에 올라와 있다. 재건축 호재가 있는 서울 양천구와 경기도 과천 등도 신규 규제 지역에 포함될 가능성을 배제할 수 없다.

이재명 대통령은 최근 취임 30일 기자 회견에서 “수요 억제책은 이것 말고도 엄청나게 남아 있다”며 “(6.27규제는) 맛보기 정도”라고 추가 대출 규제 가능성을 시사했다. 이번 규제로 집값이 상대적으로 저렴한 강북으로 수요가 옮겨가거나 마포구와 성동구 등의 집값이 가파르게 뛰면 추가 규제 논의가 언제든 불 붙을 수 있다.

오세훈 서울시장은 서울 토허제 확대 가능성에 대해 지난 5일(현지시간) 이탈리아 밀라노 기자간담회에서 기자들과 만나 “토허제 발표는 상당한 폭등이 이뤄질 때 구사하는 것으로 지금은 추가로 구사할 시점은 아니라고 판단한다”면서도 “경기 살리기라는 명목 하에 통화량을 시중에 공급하면 부동산 가격을 잡을 수 있을까에 대해 우려를 지울 수 없다”고 말했다.