1기 신도시 속도내나…‘이주대책·공공기여’ 산적한 과제

신속한 재건축 ‘방점’…올해 2차 정비물량 지정 코앞

이주대책 無… 추가분담금·재초환 등 걸림돌 다수

“기대 반-우려 반…첫삽 뜨기까지 장기간 소요될 듯”

이재명 정부가 주택공급 속도전에 초점을 맞춘 부동산 정책을 마련할 것으로 보인다.ⓒ뉴시스

이재명 정부가 주택공급 속도전에 초점을 맞춘 부동산 정책을 마련할 것으로 보인다. 이에 따라 1기 신도시 정비사업도 본격화할 전망이다.

다만 넘어야 할 산이 많아 실질적인 공급 활성화 효과를 거둘 수 있을지는 미지수다. 아직 이렇다 할 이주대책도 제대로 마련되지 않은 데다 공사비 상승과 추가 공공기여 등으로 낮아진 사업성, 분담금 부담 등으로 사업이 지연될 공산이 여전히 크다. 지난달 27일 단행된 강도 높은 대출 규제도 발목을 잡는다.

8일 국토교통부 등에 따르면 정부는 지난해 4월 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(노후계획도시특별법)을 시행하고 분당·일산·평촌·산본·중동 등 5개 신도시에서 13개 단지, 3만5800가구 규모의 1차 선도지구를 지정했다.

1차 선도지구는 오는 2027년 첫 착공 및 2030년 첫 입주를 목표로 하고 있다. 국토부와 1기 신도시 각 지자체는 이달 중 2차 정비물량 선정 기준 및 방식 등을 발표하고 후속 사업지도 지정할 방침이다.

이재명 대통령이 추가 신도시 개발에 선을 긋고 기존 사업에 고삐를 당기기로 한 만큼 부동산 정책이 수립되면 1기 신도시 정비사업 속도를 끌어올릴 방안도 포함될 것으로 보인다.

하지만 넘어야 할 산이 많다. 가장 사업성이 우수한 곳으로 평가되는 분당은 이주대책이 불투명해 2차 정비물량부터 사업 규모가 축소될 가능성이 커졌다.

선도지구 대부분이 사업성 문제로 애를 먹고 있단 점도 걸림돌이다. 1차 선도지구가 공모 방식으로 지정되면서 참여한 단지들이 너도나도 경쟁에서 우위를 점하기 위해 추가 공공기여, 장수명 주택 시공, 이주주택 제공 등 지자체가 내건 가점 항목에 ‘올인’해서다.

공사비 부담이 대폭 늘고 추가분담금 증가가 불가피해지자 선도지구 지정 취소를 요구하거나 사업 추진에 소극적인 단지들도 생겨나고 있다. 업계에 따르면 모든 가점 항목을 다 적용해 정비사업에 나설 경우 가구당 추가분담금은 최소 2억원, 많게는 5억원 이상 발생할 것으로 추산된다.

재건축초과이익환수제(재초환) 부과 가능성이 커지는 가운데 6·27 대출규제로 향후 이주비 대출 등 사업 자금 조달에 난항이 예상된단 점도 우려스러운 대목이다.

최우식 1기신도시범재건축연합회장은 “1기 신도시 재정비 속도를 높이겠다는 건 긍정적이지만 아직 국토부 장관 인선도 마무리되지 않았고 예상치 못한 6·27 대출규제도 발표된 터라 앞으로 사업 향방을 가늠하기가 상당히 힘들다”며 “다만 1차 선도지구 발표 당시부터 언급됐던 오는 2027년 착공, 2030년 입주는 실현 가능성이 현저히 떨어진다”고 말했다.

이어 “특별법을 적용하더라도 사업 구간별 인허가 과정이 상당히 오래 걸리고, 추정 분담금 발표 시기마다 주민들 간 갈등이 불거질 게 뻔하다”며 “주민들 사이에선 여러 인센티브 관련 얘기가 심심찮게 나오는 중인데 서울시 신속통합기획처럼 사업 기간을 획기적으로 단축할 방안과 공공기여 부담 완화 등이 함께 마련되면 보탬이 될 것”이라고 덧붙였다.

심형석 우대빵연구소 소장은 “1기 신도시 정비사업은 실질적으로 지자체와 조합이 추진하는 것이어서 국토부에서 가이드라인 정도는 마련해줬지만 실제 관여할 사항이 거의 없다는 게 문제”라며 “앞으로 (시장에) 우호적인 대책이 발표되긴 하겠지만 지자체 권한을 넘어서서 국토부가 뭘 진두지휘할 영역이 아니어서 두드러진 변화는 없을 수 있다”고 진단했다.

또 다른 부동산 전문가는 “정부가 어떤 대책을 내놓을지 지켜봐야겠지만, 사실상 정비사업 추진을 위한 제도적 기반은 다 다져 졌는데 사업성 문제를 해결하지 못해 난관에 부딪히는 것”이라며 “공사비는 오를 대로 올랐고 재건축초과이익환수제가 버티고 있는데 대출규제까지 더해져 건설사들도 선도사업에 뛰어들기 부담스러운 상황이어서 실제 착공까지는 예상보다 많은 시간이 소요될 것”이라고 내다봤다.