“수요 억제책 많다”는 李…예상되는 부동산 대책은

공급 확대·수요 억제 ‘투트랙’ 정책 추진 예고

1·3기 신도시 공급 촉진, 재건축 용적률 인센티브 등 전망

강남권 자금출처 증빙 강화·추가 규제지역 지정 가능성

“재초환 폐지 등 대대적 규제 완화 없을 것”

이재명 대통령. ⓒ연합뉴스

이재명 대통령이 공급 확대와 수요 억제 투트랙으로 부동산시장 안정화를 이끌겠다고 시사했다. 기존 공급 확대 정책에 속도를 끌어올리고 서울을 중심으로 집값 불안이 재현될 경우 강도 높은 수요 억제책을 추가로 내놓겠단 입장이다. 이에 부동산업계에서는 정부가 내놓을 수요 억제책에 대해 주목하고 있다.

이 대통령은 지난 3일 취임 30일 기자회견 자리에서 “이번 대출 규제는 맛보기에 불과하다”며 “수요 억제책은 아직 엄청나게 많이 남아있다”고 강조했다.

그러면서 “공급이 충분히 속도를 내면 걱정할 상황은 전혀 벌어지지 않을 것”이라며 “신도시의 신규 택지뿐만 아니라 기존 택지를 활용하는 방법도 얼마든지 있고 고밀화하는 방안도 있다”고 밝혔다.

아직 구체적인 윤곽은 드러나지 않았으나 업계에선 기존 1기 신도시 정비사업과 3기 신도시 조성에 역량을 집중할 것으로 내다본다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “이미 인프라가 거의 완성된 1기 신도시, 서울 강북권 등을 우선적으로 개발해 공급을 늘리려고 할 것”이라며 “사업 속도를 앞당기기 위해선 인허가 단축, 용적률·건폐율 상향 정도의 규제 완화책이 나올 수밖에 없다”고 진단했다.

양 전문위원은 “다만 서울 강남, 목동, 여의도 등 정비사업 추진을 앞둔 지역은 부동산 시장이 상당히 예민해서 규제 완화가 이뤄지더라도 지역별로 일률적으로 시행하진 않을 것”이라며 “공공을 강조하고 있기 때문에 기존보다 기부채납 측면에서 요구가 더 커질 수도 있다”고 말했다.

도심 내 재개발·재건축 활성화에 대해선 시장에서 체감할 수준의 규제 완화는 이뤄지기 힘들 거란 전망이 나온다.

ⓒ데일리안DB

서울 도심 내 서리풀지구와 창동역세권 등 도심지 개발사업에 대한 용적률 상향 등 규제 완화 등이 언급된다. 정비사업 추진을 저해하는 대못으로 꼽히는 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 등 대대적인 완화 정책이 나오진 않을 것으로 보인다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “공공의 역할을 강화하면서 공급 물량을 늘려야 하는데, 민간 정비사업에 공공이 개입해선 속도를 앞당기는 데 한계가 있다”며 “용적률 상향과 각종 인허가 절차 단축 등 이미 나온 정책들이 되풀이될 가능성이 크다”고 설명했다.

이어 “인센티브를 부여한 만큼 공공기여(기부채납)으로 받으려고 할 텐데 시장에서 반길 만한 정책이 되긴 어렵다”며 “재초환(재건축초과이익환수제)와 분상제(분양가상한제)를 건드리지 않으면 민간에서 공급을 대폭 늘리기 어려운 걸 정부도 알겠지만 정치적인 측면에서 볼 때 손질하긴 쉽지 않다”고 덧붙였다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 “재건축을 통해 당장 조합원에게 이익이 생기더라도 공급 확대를 위해 환수를 늦출 것인지, 민간 영역을 건드리지 않고 신도시 공급을 신속하게 해서 집값을 잡을 것인지 선택해야 할 것”이라며 “깊이 들여다보면 공급을 가로막는 스스로의 규제들이 나올텐데 이를 어떻게 풀어나갈지 고민이 필요해 보인다”고 말했다.

인허가 단축·용적률 인센티브 등으로 주택공급 확대
‘공적 역할 강조’…정비사업 기부채납 요구 더 강화될 수도
서울 핵심지 매매 까다롭게…수도권 추가 규제지역 지정 전망도
文정부 공시가격 현실화율 재추진 및 전세대출 규제 등 고려

수요 억제책과 관련해선 ‘똘똘한 한 채’ 기조가 여느 때보다 심화한 만큼 강남 등 서울 주요 핵심지에 대한 진입 문턱을 보다 견고하게 쌓을 거란 전망이 나왔다.

양 전문위원은 “대출 규제로 가격 상승이 당분간은 조정되겠지만, 다시 오를 가능성이 있어서 충분히 추가 규제가 나올 가능성이 있다”며 “가령 강남권은 대출을 아예 막는다거나 거래가 쉽지 않도록 자금 출처 증빙 등을 통해 매매 절차를 까다롭게 하는 방법이 될 수 있다”고 말했다.

심형석 우대빵연구소 소장은 “수도권 규제지역을 확대할 가능성이 있다”며 “서울 마포·성동구, 경기 과천·분당 등 시장에서 예측하는 지역들을 중심으로 투기과열지구나 조정대상지역을 확대할 수 있을 것”이라고 내다봤다.

이어 “세금은 건드리지 않겠다고 공언한 만큼 당장 세율을 바꾸는 식의 접근은 하지 않을 것”이라며 “다만 공정시장가액 비율이나 공시가격 현실화율을 높이는 건 고려해볼 만 한데 문재인 정부 당시로 되돌리는 등 우선 추진할 수 있는 것부터 내놓지 않을까 싶다”고 덧붙였다.

조주현 교수는 “문재인 정부 당시 실패한 정책을 반복하지 않으려고 굉장히 신경을 쓰는 듯 보여서 세금 중과 등 정책은 최후로 남겨둘 것”이라며 “전세대출은 주택담보인정비율(LTV)나 총부채상환비율(DTI) 등에서 빠져있어서 공적 규제가 잘 먹히지 않는데 수요 억제책으로 이 부분을 건드릴 수도 있다”고 내다봤다.

다만 “다주택자를 잡아도 집값은 잡히지 않는다는 걸 두 눈으로 봤고 그에 따른 ‘똘똘한 한 채’ 현상으로 특정 지역 집값만 계속해서 올라가는 부작용을 마주하고 있지 않냐”며 “공공임대 공급은 제한된 상태에서 다주택자가 금기와 비난의 대상이 아닌 민간 임대의 한 축임을 인정하고 제도권 안으로 들여오는 작업도 필요해 보인다”고 제언했다.