부동산 리츠로 PF 위기 타개 모색…3기 신도시에 적용

개발·운영 등 제도 개편안 하반기 시행

프로젝트 리츠·지역상생 리츠 도입

공공택지 내 우량 용지 일부 공모 방식 공급

21일 서울 여의도 금융투자협회에서 개최된 부동산 리츠 및 PF 정책 설명회에서 발표자로 나선 국토교통부 관계자들이 참석자들로부터 질문을 받고 있다.ⓒ데일리안 이호연 기자

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 문제 해결을 위해 부동산 리츠를 적극 활용한다. 지난 1일 부동산투자회사법(리츠법) 개정안과 부동산개발사업 관리법(PF법) 제정안이 국회를 통과함에 따라 부동산 개발 뿐 아니라 운영 전반까지 포괄한 제도 개편이 하반기부터 시행된다.

국토교통부는 21일 서울 여의도 금융투자협회에서 ‘부동산산업 선진화를 위한 리츠 및 PF 정책 설명회’를 개최하고 이러한 내용을 밝혔다.

이날 설명회는 220명 규모로 준비됐으나 신청 인원이 600명을 넘어서며 1·2차에 나눠서 진행됐다. 개발사, 건설사, 금융기관, 로펌, 지방공사, 지방자치단체 등 다양한 관계자들이 참석했다.

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 임대·운영 수익을 배당하는 간접투자 구조다. 이번 개정은 부동산 개발부터 운영까지 모두 할 수 있는 ‘프로젝트 리츠’ 도입의 법적 근거를 마련했다.

프로젝트 리츠는 임대 운영 중심의 부동산을 리츠 방식으로 편리하게 개발할 수 있도록 개발 단계의 불필요한 규제를 대폭 완화하는 것을 골자로 한다. 영업인가 없이 신고만으로 설립 가능하며 개발 단계에서 공모-주식분산 의무가 적용되지 않는다.

준공 이후에는 공모 리츠로 전환해 일반 투자자를 모집하고 투자자 보호 장치가 적용되는 방식으로 운영된다.

저자본·고부채 구조의 프로젝트금융투자사(PFV)와 비교하면 프로젝트 리츠는 안정적 자기자본을 토대로 지속적인 회사 형태로 운영까지 가능해지는 것이다. 기존 인가받은 리츠도 공모만 하지 않으면 별다른 어려움 없이 프로젝트 리츠로 전환할 수 있다.

국토부는 프로젝트 리츠 활성화를 위해 공공택지를 우선 공급하고 세제 지원에 나선다. 특히 하반기부터 3기 신도시 등 공공택지 내 우량 용지 일부를 공모 방식으로 공급할 계획이다. 현재 3기 신도시는 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 5곳이다

출자 즉시 부과되는 법인세를 이익‘ 실현 시점까지 늦추는 방안도 검토 중이다. 하반기 조세특례제한법 개정을 목표로 내년 시행이 예상된다. 또한 PF관리법 개정을 통해 도시규제 특례도 부여한다. 시행자가 개발 후 직접 운영 시 용적률 상향, 공공기여를 완화는 방안을 계획 중이다.

지역 주민에게 청약 우선권을 부여하는 ‘지역상생리츠’도 도입된다. 특정 지역 주민에만 리츠 주식을 공모하게 하고 지역 공공기관이 주주로 참여해 개발 이익을 공유하는 구조다. 최근 서울시가 51조원에 달하는 ‘용산국제업무지구’ 개발에 지역상생리츠 도입을 전격 검토한다는 언론보도가 나오면서 이목이 집중되고 있다.

아울러 PF법 제정안으로 부동산 개발 사업 시작부터 완료까지 추진현황을 국토부에 보고하고 정부가 체계적으로 관리하는 통합시스템도 도입된다. 이해관계자 간 갈등을 조율할 ‘PF조정위원회’도 법제화된다. 지난해 PF조정위원회은 접수 사례 81건 중 72건(21조원)을 조정 권고했다.

리츠 설명이 끝나고 이어진 질의응답에서는 프로젝트 리츠에 대한 다양한 의견들이 나왔다.

한 참석자가 “대부분의 개발 사업이 PFV로 진행이 되고 있는데 프로젝트 리츠로 전환 가능하냐”고 질의하자 이재훈 국토부 사무관은 “저희도 고민하고 있다”며 “법령 개정이 필요한지, 실무적으로 가능한지 여부를 검토하고 있는데 조만간 정리가 되는 대로 안내를 드리겠다”고 답했다.

한 시행사 관계자는 “3기 신도시 등 공공택지 내 우량 용지 일부를 공모할 때 수의 계약 형식으로 한다고 했는데 자격 요건이 있냐”고 질문했다. 이에 이 사무관은 “공모 세부 사항은 차차 진행해야겠지만 일단 프로젝트 리츠로 사업을 하고 장기간 해당 방식으로 시행 및 운영하는것 까지를 전제 조건으로 보고 있다”고 설명했다.

또 법무법인 태평양 소속 관계자는 “현물 출자 과세 이연 규정을 조특법에 넣는다고 했는데 현행법상으로는 일정 기간만 유효하도록 규정을 만들어 리츠를 계속 활용하기 어려운 상황”이라며 “일몰규정으로 하지 않고 계속 적용되는 규정으로 만들어 달라”고 제안하기도 했다.