HDC현산 "용산정비창1구역, 조합원 개발이익 극대화"

평당 공사비 858만원・이주비 20억 제시

HDC현대산업개발이 제안한 서울 용산 정비창 전면1구역 조감도. ⓒ HDC현대산업개발

서울 용산정비창 전면1구역 재개발 사업이 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨의 양자 경쟁 구도로 전개되는 가운데, HDC현대산업개발이 조합원들의 실질 부담을 줄이고 이익은 극대화하는 조건을 내놓았다.

HDC현대산업개발은 22일 이번 입찰에서 평당 공사비 858만 원을 제시했다고 밝혔다. 경쟁사 포스코이앤씨가 책정한 894만 원보다 평당 36만원 저렴하다. 사측은 지하공간 효율화 및 상업시설(근린생활시설)을 확대함으로서 분양 수익을 극대화하는 설계를 제시했다. 조합 수익 증대를 통한 실질 분담금 절감이 가능한 구조다.

향후 정비계획변경으로 건축연면적이 늘어날 것을 고려하면 평당공사비가 낮은 것이 조합원들의 실질 분담금을 줄이는 효과가 있다는 설명이다.

HDC 현산은 양도성 정기예금증서(CD) 금리도 0.1%만 가산했다. 포스코이앤씨의 CD+0.7% 대비 0.6%포인트(p) 낮은 수준이다. 초저금리를 통해 조합원의 금융 부담을 대폭 낮출 수 있을 것으로 기대된다.

또한 HDC현산은 조합원당 최저 이주비 20억원(LTV 150%)을 제시했다. 업계 역대 최고 수준이다. 포스코이앤씨는 16억원(LTV 160%)을 제시했으나, 실제 대출 실행 시 조합원의 담보 가치와 소득 조건을 감안할 때 실수령액 차이는 더욱 벌어질 수 있다는 평가가 나온다.

용산정비창전면 제1구역은 당초 종전자산평가액의 LTV 50%까지만 이주비를 받을 수 있었으나, HDC현산이 최저이주비 20억원을 제안함으로써 과소필지 소유주 등 종전자산평가금액이 낮은 경우에도 넉넉한 이주비를 받을 수 있게 됐다. 신속한 사업추진이 예상된다.

공사기간도 42개월로 포스코이앤씨의 47개월보다 5개월 빠르다. 공사기간이 길어질수록 이주비·사업비의 이자 비용이 누적되고, 입주 지연에 따른 부담도 커진다. 짧은 공기는 곧 조합원 자금 부담 경감으로 이어진다.

HDC현산은 삼성물산 리조트부문 조경팀과의 전략적 협업을 통해 단지 내 체류형 조경공간 확보에도 힘을 실었다.

업계 관계자는 “이번 제안은 용산 터줏대감인 HDC현대산업개발이 보유한 아이파크몰, 철도병원부지 개발, 공원 지하화 등 연계 개발 역량을 반영한 것으로 보여진다”며 “무엇보다도 조합원 실익을 우선한 파격적인 전략으로 평가된다”고 언급했다.