코람코운용 “내년 국내 상업용 부동산시장 완만한 회복세”

R&S실, ‘2025년 시장 전망’ 발간…낙관론 제시

챗(Chat)GPT가 그린 내년 상업용 부동산 시장 이미지. ⓒ코람코자산운용

코람코자산운용은 29일 내년도 국내 상업용 부동산시장이 대외 불확실성 속에서도 완만한 회복세를 기대할 수 있을 것이라는 낙관적인 전망을 내놓았다. 미국을 비롯한 주요국 중앙은행의 기준금리 인하가 시작됐고 글로벌 경제여건도 바닥을 통과했다는 분석이다.

코람코자산운용 R&S실(Research & Stratege)은 이날 ‘2025년 국내 부동산 투자 시장 전망’을 발간하며 ▲오피스 ▲물류센터 ▲데이터센터 ▲호텔 등의 내년도 시장전망을 제시했다.

올해 코람코가 3분기까지 추산한 국내 상업용 부동산 누적 거래규모는 약 15조8000억원이다. 지난해 13조8000억원 수준을 소폭 상회하고 있지만 당초 기대와 달리 제한적인 금리인하의 영향으로 딜 클로징이 더뎌지며 명확한 성장세로 돌아서지 못한 것으로 판단했다.

구체적으로 서울 주요 업무지구의 오피스 공실률은 2%대로 여전히 낮은 수준이지만, 가파른 임대료 상승과 기업들의 이전 및 감평 등을 이유로 당분간 중소형 오피스를 중심으로 공실률이 증가할 것으로 예상했다.

특히 중심업무지구(CBD)의 경우 장기적으로 기존 오피스공간의 35%에 달하는 약 99만평의 신규 공급이 예정돼 있으나, 공사비 증가 등의 이유로 실제 준공 시까지는 상당기간 소요될 것으로 전망했다.

또 사옥마련을 위한 기업들의 전략적 투자자(SI) 유치의 중요성은 당분간 계속될 것으로 예상하며 내년에는 유동성을 보유한 재무적 투자자(FI)의 존재감은 더욱 커질 것으로 내다봤다.

반면 올해 수도권 물류센터 신규 공급은 약 85만 평으로 지난해의 절반 이하로 감소했다고 밝히며 지난 2023년 신규 공급량 고점 이후 점차 안정화를 찾아가는 과정으로 설명했다.

그 사이 일부 자산들의 가격이 조정돼 최근 캡 레이트가 6%대를 넘어서기도 했다. 그러나 당분간은 경공매를 통한 부실채권(NPL) 위주의 거래가 지속될 것으로 예측했다.

데이터센터시장은 지속적인 수요 증가와 투자 관심도 상승을 예측하며 긍정적으로 평가했다. 다만 최근 님비(NIMBY)현상 등 데이터센터를 둘러싼 환경 변화와 공급 여건 악화로 과거와 달리 수도권 외곽으로 거점이 옮겨가고 성장속도 또한 저하될 것을 우려하기도 했다.

호텔시장은 과거 건물매입 후 용도변경 사례가 많았지만 최근 방한 여행객 증가로 인해 직접 운영목적의 거래가 활발하다고 봤다. K-컬쳐의 글로벌화로 인한 국내 방한객과 연계돼 호텔시장의 성장도 지속될 것으로 예측했다.

김열매 코람코자산운용 R&S실장은 “지속되는 외부환경 변화를 주의 깊게 살피되, 변화에 대응할 수 있는 전략을 고도화해 낙관적 시각으로 투자에 접근해야할 시기”라며 “바꿀 수 없는 것(대외환경)과 바꿀 수 있는 것(투자전략)을 구분할 수 있는 지혜와 바꿀 수 있는 부분에 대한 용기 있는 결단과 실행력이 필요한 시점”이라고 말했다.

이어 “자산 섹터별 시장여건이 상이해 섹터별 전략과 투자 시점을 신중히 고려해야 한다”고 덧붙였다.

한편 코람코자산운용 R&S실은 올 초 각 부서에 흩어졌던 조사·전략·분석기능을 한 데 모으고 외부 전문가 등을 영입해 조직된 신설 부서다.

시장전망과 투자전략 등을 내부임직원과 투자자에게 제공하고 있다. 이번 ‘2025년 국내 부동산 투자 시장 전망’은 코람코자산신탁 홈페이지에서 내려받을 수 있다.