스트레스 DSR 26일 도입…은행 대출 문턱 높아진다

DSR에 가산금리 더해 한도 옥죄

변동형 대출한도 대폭 급감 예상

금리 인하 앞두고 선택 고민 깊어질 듯

서울 한 시중은행의 대출창구 안내문.ⓒ 연합뉴스

정부가 오는 26일부터 ‘스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’을 도입해 가계대출 관리에 나서면서 앞으로 은행에서 변동금리로 주택담보대출(주담대)을 받을 때 대출 한도가 대폭 줄어든다.

하반기 금리 인하가 기대감이 고조되는 시기에는 변동형이 고정형보다 인기가 높지만 대출한도 축소로 차주들의 고민이 더욱 깊어질 것으로 보인다.

23일 금융위원회에 따르면 오는 26일부터 은행권 스트레스 DSR 제도가 순차 적용된다. 현재 은행에서 주담대를 받을 때에는 연간 갚아야 할 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 못 넘는 DSR이 적용되는데 여기에 스트레스(가산금리)를 더해 대출 한도를 더욱 옥죄는 방식이다.

연소득 1억 차주 대출한도 1억↓

가산금리는 과거 5년 내 가장 높았던 대출 금리에서 현재 대출금리를 뺀 값을 기준으로 하되 하한(1.5%)과 상한(3.0%)을 정해 놓는다. 변동금리에는 100%, 고정금리(혼합형)는 최대 60%의 가산금리를 적용한다. 변동금리가 대출한도가 더 많이 줄어드는 구조다.

한 예로 연 소득이 5000만원 차주가 스트레스 DSR 시행 후 30년 만기, 분활 상환 조건으로 변동형 주담대를 받는다고 가정했을 때 금융당국의 시뮬레이션에 따르면 대출 한도는 현재 3억3000만원에서 2억8000만원으로 5000만원이 감소한다. 반면 고정금리를 적용 받으면 대출 한도 감소액은 3000만원으로 줄게 된다.

연 소득이 1억원인 차주라면 대출 한도는 6억6000만원에서 5억6000만원으로 1억원이 쪼그라드는 반면 고정금리에서는 대출 한도 감소액이 7000만원으로 상대적으로 줄어드는 규모가 적다.

금융위는 대출한도 축소에 따른 부담을 덜기 위해 올해 상반기에는 가산금리의 25%만 더하고 하반기엔 50%, 오는 2025년부터는 100%를 적용한다.

이에 따라 대출 한도는 올해 최대 9%, 2025년부터는 최대 16% 축소된다. 스트레스 DSR은 오는 6월부터 은행권 신용대출과 2금융권 주담대에, 연내엔 모든 대출에 확대 시행된다. 대환(갈아타기)과 재약정(연장)에도 적용된다.

다시 뛰는 주담대 금리...대출전략 점검해야

금융당국의 이같은 조치는 미래의 금리변동 위험을 변동금리대출에 반영하고 고정형 대출비중을 높여 가계부채의 질적 수준을 높이기 위함이다. 국내 가계부채 비율은 지난해 국내총생산(GDP) 대비 100.8%를 기록했는데 국제협력개발기구(OECD) 회원 중 100%를 넘는 유일한 국가다.

한국은행에 따르면 지난해 말 가계대출 잔액은 1786조3000억원으로 전년 대비 18조4000억원 증가했다. 주담대가 다시 늘어나면서 지난 2022년 연간 7조3000억원 감소에서 다시 증가로 전환한 것이다. 다만 정부의 가계부채 관리 강화 노력으로 증가 폭은 마이너스(-)였던 2022년을 제외하면 지난해가 가장 낮았다.

금융당국은 올해 금리 인하가 점쳐지지만 가계부채 증가율을 명목 GDP 성장률 안쪽으로 관리하겠다는 방침이다. 시중은행도 이에 부응하기 위해 주담대 금리를 자체적으로 올리고 있다. 신한은행은 지난 19일부터 주담대 금리를 상품별로 0.05~0.20%포인트(p) 인상했으며 KB국민은행도 최근 주담대 가산금리를 0.23%p 높였다.

주담대 대출문턱이 다시 높아진 가운데 스트레스 DSR까지 적용돼 신규 주담대를 받는 것이 녹록치 않을 전망이다. 하반기 금리 인하로 대출 문턱 하향을 기대했던 실수요자들로서는 실망과 함께 두 가지 유형의 선택을 놓고 머리가 더욱 복잡해질 수 밖에 없게 됐다.

업계 한 관계자는 “금융소비자로선 대출 한도가 이전보다 감소하기 때문에 자금 계획 수정이 불가피하다”며 “대출한도, 중도상환수수료 유무, 상환여력 등에 따라 고정형 혹은 변동형을 할지 잘 따져봐야 한다”고 조언했다.