[2024 달라진다-청약] 가격따라 온도차 극명…분양시장 '옥석가리기' 심화

내년 전국서 26만5000여가구 분양 예정

자금조달 여건 악화…주택공급 불확실성 여전

분양가 지속 상승, 실수요자 ‘선별청약’ 움직임

지난해부터 이어진 분양가 상승 흐름이 올해도 이어질 전망이다.ⓒ데일리안DB

지난해부터 이어진 분양가 상승 흐름이 올해도 이어질 전망이다. 높아진 분양가로 청약 열기가 한풀 꺾인 가운데 올해는 우수한 입지에 가격 경쟁력을 갖춘 단지를 중심으로 수요자들의 ‘옥석 가리기’도 더 심화할 것으로 예상된다.

2일 부동산R114가 올해 민영아파트(민간분양·민간임대) 분양계획을 조사한 결과, 전국적으로 총 26만5439가구가 분양 예정인 것으로 집계됐다.

최근 5년간 평균 계획물량(35만5524가구) 대비 25%가량 감소한 수준이다. 특히 분양 일정을 가늠할 수 없는 8만6648가구가 포함돼 실제 올해 분양 실적은 이보다 더 적을 가능성이 크다.

권역별 분양계획 물량을 살펴보면 수도권이 14만1100가구, 지방이 12만4339가구 등이다. 수도권에서는 경기가 7만4623가구로 가장 많고, 서울 4만4252가구, 인천 2만2225가구 순으로 뒤를 이었다. 지방에선 부산(2만2710가구), 광주(2만161가구), 대전(1만3138가구), 충남(1만2503가구) 등 지역에서 1만가구 이상 공급될 계획이다.

지난해 분양시장은 정부의 1·3대책 영향으로 일부 회복세를 나타냈다. 다만 입지별, 가격별 양극화 현상이 두드러졌다.

한국부동산원에 따르면 2023년 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 11.5대 1로 1년 전(8.2대 1) 대비 소폭 올랐다. 서울의 경우 58.0대 1로 전국에서 가장 높은 경쟁률을 보였다. 경기는 10.5대 1을 나타냈다. 분양가 상승에도 실수요자 선호도가 높은 서울, 수도권 주요 입지 분양에 많은 수요자들이 청약통장을 던진 셈이다.

반면 그렇지 못한 지역은 철저하게 외면받았다. 경남(5곳)과 전북(2곳), 경북(1곳) 등 지역에선 청약자가 단 한 명도 없는 단지도 있었다.

주택경기 침체와 고금리, 대출 규제 강화 등으로 비용 부담이 여전히 큰 만큼 올해도 수요자들의 관망세 속 선별 청약 움직임이 계속될 것으로 보인다.

분양가는 계속 오르는 데 반해, 집값은 약세를 보여 상대적으로 저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 청약 매력도 반감됐다. 지난해 전국 3.3㎡당 평균 아파트 분양가는 1806만원으로 1년 전(1521만원) 대비 285만원 급등했다.

올해부터 제로에너지건축물 인증 의무화, 층간소음 해소 방안 등이 본격 시행되면 건축비용이 늘어나 분양가 상승 압력은 더 거세질 전망이다. 미국 연방준비제도(Fed)에서 올 들어 금리 인하 가능성을 내비쳤으나, 당장은 대출금리 인하를 기대하기 어렵다. 오는 4월 치러질 총선도 시장 변수로 작용한다.

정부는 올해 신생아 특별공급 제도를 신설하고 신혼부부 특별공급 개별신청 허용 등 젊은 층 무주택자를 중심으로 청약 기회를 확대하겠단 방침이지만, 이들이 실질적으로 내 집 마련에 나서긴 쉽지 않을 전망이다.

전문가들은 건설사들의 자금조달 환경 악화와 주택공급 부족 이슈, 높아지는 분양가 등으로 분양시장 불확실성이 계속될 것으로 내다본다. 또 적정 분양가와 입지, 상품성 등을 갖춘 단지로 청약 통장이 집중되는 쏠림현상도 심화할 거란 견해다.

주택산업연구원 관계자는 “지난해는 건축자재 가격과 인건비 상승은 공사비 상승으로 이어져 인허가 물량도 감소하고 경기 악화로 착공이 지연되는 곳들도 많았다”며 “올해도 프로젝트 금융여건이 단기간 개선되기 어려울 전망”이라고 설명했다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 “분양가 상승 기조가 이어지고 금융 비융 부담이 가중될수록 청약 수요층의 가격 민감도는 커진다”며 “신축 아파트 공급 진도율이 저조한 상황에서 올해도 분양가 인상이 불가피할 것으로 예상돼 인기 지역에서 서둘러 청약 기회를 선점하려는 대기수요 움직임이 나타날 것”이라고 진단했다.