‘재건축 최대어’ 은마, 조합설립 목전…사업 탄력받나

19일 조합설립총회 개최…조합장 선출

49층 정비계획안 변경 및 추가분담금 등 과제

시공사 교체 가능성도 ‘솔솔’

서울 강남권 재건축 최대어로 꼽히는 은마아파트 재건축 조합설립이 코앞으로 다가왔다.ⓒ데일리안DB

서울 강남권 재건축 최대어로 꼽히는 은마아파트 재건축 조합설립이 코앞으로 다가왔다.

장기간 정체된 사업이 본궤도에 오를 거란 기대감이 높아지고 있지만, 일각에선 조합원 추가분담금 문제를 비롯해 정비계획 및 구역지정 변경 등 넘어야 할 산이 많단 우려도 공존한다.

18일 정비업계 등에 따르면 서울 강남구 대치동 일원 은마아파트는 오는 19일 서초구 양재동 aT센터에서 조합설립총회를 개최하고 조합장을 선출할 예정이다. 지난 2003년 말 재건축조합설립추진위원회 승인 이후 20년 만이다.

은마아파트는 서울 도심 내 대표 재건축 단지로 꼽힌다. 추진위 결성 이후 집값 상승에 따른 정부와 서울시의 규제, 입주민 간의 내홍으로 사업이 지지부진했다.

조합장 후보로는 최정희 현 은마 재건축추진위원장과 이재성 전 은마소유자협의회(은소협) 대표 등 두 명이 이름을 올렸다. 오랜 기간 사업이 멈춰있던 만큼 두 후보 모두 ‘2년 내 이주 개시’ 등 속도감 있는 재건축 추진을 공약으로 내걸었다.

답보상태에 머물러 있던 은마 재건축은 오세훈 서울시장이 도심 내 주택공급을 앞당기기 위해 각종 정비사업 규제를 완화하면서 속도를 내기 시작했다.

앞서 2010년 안전진단 문턱을 넘은 이후 정비계획 심의에서 번번이 고배를 마셨던 이곳 단지는 지난해 10월 최고 35층 설계안으로 서울시 정비계획 심의를 통과했다.

정비계획안에 따르면 기존 14층, 28개동, 4424가구 규모의 은마아파트는 재건축을 통해 최고 35층, 33개동, 5778가구(공공주택 678가구) 규모로 탈바꿈한다. 이 중 일반분양 물량은 771가구며 2027년 착공에 들어가 2030년 입주를 목표로 한다. 총사업비만 5조원에 이른다.

추진위는 이번 총회 이후 연내 조합설립인가까지 마친단 목표다.ⓒ데일리안 배수람 기자

추진위는 이번 총회 이후 연내 조합설립인가까지 마친단 목표다. 단지 안팎으론 조합장 선출과 집행부 구성이 완료되면 재건축이 본격화할 거란 기대감이 높아지고 있다.

다만 풀어야 할 숙제도 적지 않다. 추진위는 조합설립인가를 받으면 지난해 심의를 통과한 35층 정비계획안을 49층으로 높이고 가구수를 늘리는 등 정비계획안 변경에 나설 예정이다. 올 들어 서울시의 층수 제한이 사라진 만큼 정비계획안 변경이 수월할 거란 관측이다.

조합원 추가분담금 문제도 남았다. 은마아파트는 재건축 최대어라는 상징성은 안고 있지만 용적률이 204%로 사업성이 뛰어난 편은 아니란 평가다. 올 초 은마아파트의 3.3㎡당 일반분양가는 7100만원으로 전용 84㎡ 기준 24억원 수준이다. 최고 분양가를 기록한 서초구 반포동 일원 ‘래미안원베일리’(5669만원)를 가뿐히 넘어서는 금액이다.

높은 분양가 책정에도 불구하고 조합원 추가분담금은 3억~최고 7억원 정도로 추산된다. 이에 추진위는 정비계획안을 변경해 조합원 부담을 줄이고 사업성을 개선하겠단 계획이다.

이 과정에서 시공사 재선정 절차까지 밟게 된다면 사업 기간은 더 늘어날 수 있다. 은마아파트는 2002년 도정법 개정 전 시공사 선정을 이미 마친 상태다. 당시 삼성물산·GS건설(구 LG건설) 컨소시엄을 시공사로 선정했다. 추진위는 기존 시공사를 그대로 유지해 사업 속도를 끌어올린단 구상이지만, 20년이 흐른 만큼 교체 가능성도 제기된다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “조합만 꾸려졌다고 사업이 속도를 내긴 힘들 것”이라며 “시공사 선정이 이미 이뤄졌더라도 관련 재협의 과정이 필요하다. 은마라는 상징성이 있으니 수익성은 좀 훼손되더라도 관심 있게 볼 건설사들이 많겠지만, 압구정 정도의 파급력은 없어서 결국 적정 마진을 확보하려는 움직임을 보일 것”이라고 설명했다.

이어 “최근 철근 누락 이슈도 있고, 건설업체들이 수주 자체를 꺼리는 경향도 짙어서 명확하게 수익성이 확보된 사업지가 아니면 굳이 나서지 않을 수도 있다”며 “강남3구가 장기적으로 규제지역에서 제외되지 않을 거란 전제하에 사업을 추진할 수밖에 없는데, 공사비를 무조건 높일 수도 없고, 조합원들이 분담금을 통해 어느 정도 적극적으로 희생할 거냐에 따라 속도가 달라질 수 있다”고 덧붙였다.