차갑게 식은 '아파텔' 시장…"살 수도 팔 수도 없어" 소유주 눈물만

오피스텔 거래량, 지난해보다 70% 이상 '뚝'

매매가격도 하락세, 수억원 '마피' 물건도 속출

아파텔 소유주 '역차별' 지적…"대출이라도 풀어달라"

집값 상승기에 아파트 규제 반사이익을 누리던 주거용 오피스텔, 일명 '아파텔' 시장이 빠르게 얼어붙고 있다.ⓒ전국아파텔연합회

집값 상승기에 아파트 규제 반사이익을 누리던 주거용 오피스텔, 일명 '아파텔' 시장이 빠르게 얼어붙고 있다.

과도한 주택 규제로 아파트 대신 오피스텔로 눈을 돌려 내 집 마련에 나선 실수요자들은 고금리와 대출 규제에 가로막혀 오도가도 못하는 신세가 됐다고 하소연한다.

27일 주거용 오피스텔 소유주들로 구성된 전국아파텔연합회는 정부서울청사에서 DSR(총부채원리금상환비율) 등을 요구하는 '주거용 오피스텔 차별철회 집회'를 개최할 예정이다. 정부에서 아파트를 중심으로 한 규제 완화에 속도를 내는 만큼 주거 용도로 쓰이는 오피스텔에 대한 규제도 함께 풀어야 한다는 게 그들의 주장이다.

오피스텔은 건축법에 따라 업무시설로 분류돼 살 때는 일반 아파트 대비 높은 취득세를 낸다. 하지만 주거용으로 사용하면 세법상 주택에 포함돼 각종 과세 의무를 다해야 한다.

문제는 대출이다. 지난해부터 DSR 규제 강화로 총대출액이 1억원을 넘으면 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘길 수 없다. 오피스텔과 같은 비주택담보대출의 경우 DSR 산정시 8년 만기 고정으로 계산하는 탓에 DSR 비율이 높아져 아파트 대비 대출 한도가 크게 줄었다.

고금리와 대출 규제, 정부의 규제 완화 등으로 아파텔은 그야말로 찬밥 신세가 됐다. 거래는 끊기고 가격 하방압력도 거세다.

경제만랩에 따르면 올 1월 전국 오피스텔 거래량은 4086건이다. 한국부동산원이 관련 통계를 작성하기 시작한 2017년 1월 이래 가장 적은 수준이다. 1년 전(1만4932건)과 비교하면 72.6% 줄었다.

KB부동산의 월간 오피스텔 통계에 따르면 지난달 수도권 오피스텔 평균 매매가격은 2억7561만원으로 1년 전(2억7761만원) 대비 0.7% 떨어졌다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

평균 매매가격도 내림세다. KB부동산의 월간 오피스텔 통계에 따르면 지난달 수도권 오피스텔 평균 매매가격은 2억7561만원으로 1년 전(2억7761만원) 대비 0.7% 떨어졌다. 매수세가 꺾이면서 초기 분양가 대비 억대 마피(마이너스 프리미엄)가 붙은 물건도 쏟아지고 있다.

아파텔 소유주들은 정부 규제 완화에 따른 '역차별' 해소를 요구한다. 지난 2일부터 다주택자도 규제지역 내 주택담보대출이 가능하고 정부가 대출 이자 부담을 줄여주기 위해 특례보금자리론까지 마련했지만, 오피스텔은 대출도, 정부 정책에서도 철저하게 배제되고 있다.

한 아파텔 입주예정자는 "아파트값은 치솟았지, 오피스텔은 대출이 가능하다고 하니 2020~2021년에 분양받은 신혼부부나 청년들이 많다"며 "당시에는 오피스텔이 아파트가 하지 못하는 서민들의 내 집 마련 발판 역할을 했다. 근데 DSR에 걸려버리니까 당장 입주를 앞둔 사람은 발등에 불이 떨어진 것"이라고 말했다.

이어 "들어가 살겠다고 하는 사람은 대출이 문제고, 팔고 아파트로 갈아타려는 사람은 거래절벽에 막혀 옴짝달싹 못 하는 실정"이라며 "정부가 다주택자도 더 이상 투기세력으로 보지 않겠다고 규제를 풀면서 오피스텔 규제는 손도 대지 않는 건 모순"이라고 토로했다.

전문가들은 주거용 오피스텔을 둘러싼 갈등이 단기간 해소되긴 힘들다고 입을 모은다. 아파트 규제가 풀리면서 오피스텔의 매력이 반감돼 시장 침체도 한동안 계속될 전망이다.

한 부동산업계 관계자는 "지금처럼 집값 하락기엔 아파트시장 진입이 이전보다 수월해져 주거용 오피스텔에 대한 관심은 더 줄어들 수밖에 없다"며 "금리 부담이 여전하고 특히나 아파텔은 소형 대비 수익률도 떨어져 투자 수요도 붙지 않는다"고 설명했다.

그러면서 "당장 오피스텔을 주택으로 인정시키는 건 법을 건드려야 할 부분이어서 (힘들겠지만), DSR 산정 기준을 손질하거나 대출 만기를 아파트처럼 연장해 어느 정도 숨통은 트게 해줄 필요는 있다"고 진단했다.