연립·다세대(빌라)주택 매매금지법(?)

최근 빌라가 아파트보다 많이 매매되는 현상이 나타나고 있다.ⓒ연합뉴스

최근 빌라가 아파트보다 많이 매매되는 현상이 나타나고 있고, 서울의 빌라 매매가도 급격하게 상승하고 있다. 재개발에 대한 기대감과 아파트가격의 상승에 따른 대체 주거유형으로 수요가 집중된 것이 주요원인이다.

그리고 궁극적으로 이러한 현상이 나타나는 것은 정부의 재개발·재건축 규제완화라는 정책기조 때문이다. 재개발이 되면 아파트를 분양받아 내 집을 마련할 수 있기 때문이다. 그런데 실수요자는 빌라 등을 매수할 때 주의를 기울여야 한다. 왜냐하면 연립·다세대(빌라)주택 매매금지법(?)이 있기 때문이다.

'빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법' 이라는 게 있다. 이 법은 2021년 6월 29일 일부가 개정돼 국회 본회의에서 통과됐다. 법이 제정되거나 개정되면 국민은 당연히 모든 법의 내용을 상세하게 인지해야 한다. 모른다고 하면 말이 아니 된다. 몰라도 법을 위반하면 위법이다. 악법도 법이다. 본인이 무지한 것도 죄가 된다.

이 법에서 규정하고 있는 소규모주택정비사업은 이 법에서 정한 절차에 따라 노후·불량건축물의 밀집 등 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)에서 시행하는 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업이 있는데, 이 법의 개정을 통해 소규모재개발사업과 소규모주택정비 관리지역이란 제도를 도입했다.

소규모주택정비 관리지역제도란 노후·불량건축물에 해당하는 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물이 혼재해 광역적 개발이 곤란한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통해 소규모주택정비사업을 계획적ㆍ효율적으로 추진하기 위해 소규모주택정비 관리계획이 승인·고시된 지역을 말한다.

그런데 소규모재개발사업 또는 가로주택정비사업(시장·군수 등 또는 공공시행자로 지정된 토지주택공사 등이 관리지역에서 시행하는 경우로 한정한다)을 시행하는 경우에 2021년 6월 30일 이후에 소유권 취득 등기를 한 토지 등 소유자는 그 지역에 해당 사업이 추진하더라도 대지 또는 건축물의 분양을 신청할 수 없다.

다만, 상속이나 이혼을 원인으로 토지 등의 소유권이 변동된 경우에는 그러하지 아니하다는 규정이 신설됐다. 이 내용은 2021년 6월 30일 이후에 이 지역의 연립·다세대(빌라)주택을 매수해 소유권 이전등기를 한 자는 아파트 분양권을 받을 수 없고, 시장가격으로 보상해 주는 것이 아니라 토지수용의 절차를 통해 현금으로 청산해 준다는 것이다.

결국 빌라 등에 투자해 아파트로 내 집을 마련하고자 하는 매수목적을 달성할 수 없기 때문에 빌라 등에 대해 매매금지의 성격을 가지고 있는 등 여러 가지 문제점이 있다.

먼저 재산권 침해의 성격이 있다. 아파트를 매수할 여력이 부족한 실수유자가 6월 30일 이후에 빌라 등을 매수했는데 그 지역이 갑자기 어느 날 소규모주택정비 관리지역으로 지정돼 사업이 시행되면 매수자는 현금청산을 받고 집에서 쫓겨나게 된다. 국민들은 미래에 어느 지역이 소규모주택정비 관리지역으로 지정되고 사업이 시행되는지를 예측할 수 없기 때문이다.

국민들이 사업예정지역을 맞추는 예지력까지 가져야 한다는 슬픈 사실이다. 정당하게 소유권을 취득한 자가 공공의 목적이 아닌 개인들에게 돌아갈 아파트사업에 재산권을 침해당하는 문제가 발생한다. 둘째, 헌법의 평등권을 침해하는 문제가 있다.

같은 법률에 의해 시행되는 소규모재건축사업, 나머지 가로주택정비사업, 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발사업 등과 비교했을 때 지나친 규제이기 때문이다. 즉, 다른 사업과 비교하면 투기과열지구라는 제한, 조합설립 후 양수라는 제한 등이 없다는 것이다.

따라서 부동산투기방지라는 측면에서 법의 개정취지는 이해하지만 과잉규제의 성격, 사유재산권의 침해, 평등권의 침해 등의 문제가 있다. 이러한 점을 고려해 해당 사업지역도 사업 대상지역으로 지정된 이후에 취득한 소유권에 대해 제한을 하는 것이 법의 합목적성에 부합한다고 볼 수 있다.

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글/서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)