정부 “수도권 영끌 막는다”…실수요자 ‘내 집 마련’ 어려워지나

주담대 한도 6억원 제한, 다주택자 대출 금지

생애최초 LTV, 70%로, 정책대출 한도도 줄여

역대급 대출 규제, 서울 '한강벨트' 직격탄

서울 아파트값이 치솟으면서 과열 양상을 보이고 있는 가운데, 정부가 보다 강력한 가계대출 대책을 내놨다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

서울 아파트값이 치솟으면서 과열 양상을 보이고 있는 가운데, 정부가 보다 강력한 가계대출 대책을 내놨다.

정부가 수도권·규제지역에서 주택 매입 시 주택담보대출 최대한도를 6억원 이하로 제한하고 정책대출도 축소하기로 해 투기수요뿐 아니라 실수요도 주택시장 진입이 어려워졌단 분석이 나온다.

27일 정부는 관계부처 합동으로 긴급 가계부채 점검회의를 열고 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 발표했다. 이에 따라 오는 28일부터 수도권·규제지역을 대상으로 주담대 한도가 줄어든다.

정부, 돈줄 틀어막는다…상급지 갈아타기 차단

정부는 금융권 자체대출과 정책대출의 총량을 감축하는 한편, 무리한 대출을 통해 주택 매입을 방지하도록 한단 방침이다.

이를 위해 주담대 최대 한도는 6억원, 대출 만기는 30년 이내로 제한하고 신용대출 한도도 차주별 연소득 이내로 가능하도록 대출 문턱을 높였다. 또 투기수요 차단을 위해 다주택자에 대한 수도권·규제지역 주담대를 비롯해 갭투자를 위한 조건부 전세대출을 금지했다.

실수요자를 위한 생애최초 주담대 주택담보인정비율(LTV)도 기존 80%에서 70% 축소한다. 6개월 내 전입의무도 생긴다. 디딤돌·버팀목 대출 등 정책대출 한도도 대상별로 최대 1억원까지 축소 조정키로 했다.

다음 달부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)까지 시행되면 실수요자들이 체감하는 한도 축소 여파는 더욱 클 것으로 보인다.

이번 대출 규제는 가계대출 관리는 물론 최근 들썩이는 서울 집값을 잡기 위한 부동산 대책의 일환으로 평가된다. 지난 3월 서울시가 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구에 토지거래허가구역을 확대 지정했으나, 규제가 무색하게 서울 집값은 상승폭을 급격히 키우고 있다.

한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주 서울 아파트값은 0.43% 올랐다. 이는 0.45%의 상승률을 기록했던 2018년 9월 둘째 주 이후 가장 큰 상승폭이다. 풍선효과 여파로 성동구와 마포구가 각각 0.99%, 0.98%씩 오르는 등 역대 최대 상승률을 기록하기도 했다.

정부는 이번 대출 규제 조치 이후에도 집값 상승세가 잡히지 않는다면 조정대상지역, 투기과열지구 등 규제지역과 토지거래허가구역 확대 카드도 검토중이다. 정부 관계자는 “정부는 주택시장 움직임을 높은 경계감을 갖고 예의주시하면서 시장 안정을 위해 활용 가능한 모든 수단을 동원할 계획”이라며 “필요시 규제지역 추가 지정 등 시장 안정조치도 배제하지 않고 적극 강구해나갈 것”이라고 말했다.

단기적 효과…실수요 진입 막고 양극화 심화

다만, 이러한 강력한 대출 규제가 주택시장이 안정화될 수 있을지는 미지수다.

전문가들은 단기간 수요를 억제하는 효과가 있겠지만, 근본적 대책이 필요하다고 지적한다. 주택공급 부족 및 서울의 똘똘한 한 채 선호현상 등 집값을 밀어 올리는 문제들이 해소되지 않는다면 시장 불안정은 지속될 수밖에 없기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “규제지역 지정이나 LTV 조정 같은 종전의 조치와는 비교가 어려울 정도의 강력한 조치”라며 “규제 강화가 이뤄지면 거래 수요에 직접 영향을 끼치고 시장이 관망세로 돌아서 당장 일부 효과를 보이겠지만 그것만으로 장기적인 정책효과를 기대하기는 충분치 않다”고 주장했다.

이어 “장기적인 효과를 이끌어내기 위해서는 규제보단 경제전반에 대한 변화가 필요하다”고 제언했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원도 "이번 대책은 단기 방어로 시장 과열을 진정시키기에 효과적일 것으로 전망되지만, 시장 위축으로 인한 경기 침체 및 실수요자와 임차 수요의 주거 불안이 확대되는 부작용도 있을 수 있다"며 "장기적으로 공급, 세제, 주택금융 등 전반적인 정책 방향성이 고려된 개편이 병행돼야 시장 균형과 선순환의 구조를 회복할 수 있다”고 했다.

자금력 있는 현금 부자들 중심으로 고가주택 매수가 계속되는 등 양극화 현상이 고조될 것이란 분석도 나온다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “이번 규제는 고소득층, 특히 현금 부자들에게 실익이 집중되는 구조”라며 “DSR 규제가 병행되기 때문에 소득이 낮은 이들은 6억원 한도에 도달조차 하기 어렵지만 고소득자는 6억원까지 대출을 다 쓰는 것이 가능하다”고 설명했다.

그러면서 “고소득 무주택자와 현금부자는 6억원까지 대출을 활용해 똘똘한 한 채로 진입할 수 있고 저소득 실수요자는 정책금융 축소, DSR, LTV 축소, 전입 조건 등 각종 제한에 막혀 발이 묶이게 된다”고 덧붙였다.